تزايد حالات التخلف عن السداد في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري. إليك ما يحدث

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رؤوس الأموال المغامرة، وصناديق الأسهم الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة في صندوق بريدك. ارتفعت حالات التخلف عن السداد في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري مرة أخرى في يناير، بزيادة قدرها 17 نقطة أساس عن ديسمبر لتصل إلى 7.47%، وفقًا لـ Trepp. في يناير 2025، كانت النسبة 6.56%. بلغ رصيد القروض المتخلفة الجديدة عن السداد الشهر الماضي ما يقرب من 5.4 مليار دولار، ولكن خلال نفس الفترة، تم علاج قروض بقيمة 2.6 مليار دولار وتسديد قروض بقيمة 1.1 مليار دولار. مما أدى إلى زيادة صافية قدرها 1.6 مليار دولار في القروض المتخلفة. كانت الزيادة مدفوعة بقطاع المكاتب المتعثر، الذي لديه الكثير من العقارات المتعثرة للعمل عليها ولكنه يشهد تحسنًا في الأساسيات. أخيرًا، بدأت معدلات الشغور في الانخفاض لأول مرة منذ عام 2019. ارتفعت حالات التخلف عن السداد في سندات الرهن العقاري التجاري للمكاتب بنسبة 103 نقطة أساس من ديسمبر إلى 12.34%، وهو أعلى مستوى على مؤشر Trepp الذي يعود تاريخه إلى عام 2000. وكان أعلى مستوى سابق هو 11.6%، والذي تم تحديده في أكتوبر. ومع ذلك، فإن الزيادة في المعدل كانت نتيجة لامتلاك اثنين من العقارات الكبيرة جدًا في مدينة نيويورك: Worldwide Plaza (940 مليون دولار) وOne New York Plaza (835 مليون دولار). وبينما يكون المعدل الرئيسي بالتأكيد مقلقًا، فإن ما يحدث فعليًا مع القروض يبدو أقل إثارة للقلق. قال ستيفن بوشبوم، رئيس البحث والتحليلات التطبيقية في Trepp: “الكثير من هذه القروض تواجه ضغط تدفق نقدي، لكنها لا تزال قريبة بما يكفي من أن تكون إيجابية التدفق النقدي، أو أنها إيجابية التدفق النقدي، لذلك لدى المقترض حافز لمحاولة إنقاذ الصفقة والحفاظ على بعض الخيارات على المدى الطويل.” وأضاف: “لذا، فإنك ترى المقترضين يساهمون بمبلغ هامشي من رأس المال لتأجيل المشكلة ويعتمدون على العودة إلى المكتب، مع أمل استعادة وضعهم المالي.” قال بوشبوم إنه يعتقد أن هذا سيكون عام وصول قطاع المكاتب إلى ذروة التخلف عن السداد، بين 12% و13%. المباني من الفئة أ، وهي المباني الأحدث أو المباني ذات الشهرة، تشهد بالفعل معدلات إشغال أعلى بكثير، خاصة في المدن التي يقود فيها الذكاء الاصطناعي توظيفًا جديدًا. كما تساعد تحويلات المكاتب إلى سكن، خاصة في مدينة نيويورك، على التخفيف من بعض الضائقة. وقال بوشبوم: “لا يوجد، ‘يا إلهي، السماء تتساقط، أو أن هذا سيغير تمامًا نظرتي للقطاع.’ إنه أعلى مستوى على الإطلاق، لكن القصة ذاتها. إلى أين نذهب من هنا؟ هل سنستمر في الارتفاع، أم سنبدأ في رؤية بعض الإيجابية؟” أشار إلى أن الغالبية العظمى من القروض المتخلفة عن سداد المكاتب كانت بسبب تخلف عند الاستحقاق، أي أنها قروض يتم سدادها ولكن لا يمكن إعادة تمويلها عند انتهاء مدتها بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. لا يرغب المقرض في الحجز على العقار، لذلك في بعض الحالات قد يضخ المقترض رأس مال جديد في القرض، ليس لإعادة التمويل، ولكن لتمديد المدة. وقال: “نرى الكثير من ذلك. الأمر ليس واحدًا للجميع، إنه يعتمد على الحالة بشكل كبير.” وأشار إلى أن القروض الحالية ليست مثل تلك التي كانت خلال أزمة المالية عام 2008. وقال: “التحليل وتصميم الأوراق المالية المضمونة أصبحت أكثر انضباطًا، وأقل خطورة بكثير. والأهم من ذلك، أن جانب الخدمة أصبح أكثر كفاءة بشكل متزايد. لذلك، أصبح مقدمو الخدمة أسرع بكثير في حل الأمور.”