5 طرق للوصول إلى حقوق ملكية منزلك

هناك العديد من الأسباب التي قد تجعلك ترغب في الاقتراض من قيمة منزلك. فهي وسيلة منخفضة التكلفة محتملة لتمويل أشياء مثل إصلاح المنزل، النفقات الطارئة، دمج الديون، والمزيد. اعتمادًا على مقدار الأسهم التي بنيتها، قد يكون لديك أيضًا وصول إلى مبلغ أكبر من المال مما يمكنك الحصول عليه من قرض شخصي تقليدي.

عمومًا، هناك خمس طرق للوصول إلى قيمة منزلك:

• قرض قيمة المنزل
• خط ائتمان قيمة المنزل (HELOC)
• إعادة التمويل النقدي
• الرهن العقاري العكسي
• استثمار قيمة المنزل

أفضل المقرضين العقاريين يقدمون العديد من هذه الخيارات. سنستعرض كل خيار لمساعدتك على تحديد الأنسب لوضعك.

ما هو قيمة المنزل؟

قيمة المنزل ببساطة هي قيمة منزلك مطروحًا منها الرصيد المستحق على ر mortgage الخاص بك. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة منزلك مقدرة بـ 400,000 دولار ولديك 100,000 دولار متبقية على الرهن العقاري، فإن لديك 300,000 دولار من الأسهم.

من الجدير بالذكر أن قيمة منزلك قد تكون حاليًا أعلى (أو أقل) من المبلغ الذي اقترضته في الأصل على الرهن العقاري. أشياء مثل تجديدات المنزل، أداء سوق العقارات، حتى التغييرات في المنطقة المحيطة يمكن أن تؤثر على قيمة منزلك.

5 طرق للوصول إلى قيمة منزلك

هناك طرق متعددة للاقتراض من قيمة منزلك. إليك شرح سريع يوضح كيف يعمل كل منها.

قرض قيمة المنزل

ويعرف أيضًا باسم الرهن العقاري الثانوي، وهو مشابه جدًا للقرض الشخصي العادي مع سعر فائدة ثابت. عند فتح الحساب، ستتلقى مبلغًا مجمعًا من المال يُودع في حسابك البنكي يمكنك استخدامه كيفما تشاء.

سوف تُسجل في خطة سداد بأقساط شهرية متساوية حتى يتم سداد القرض، بما في ذلك الفائدة.

خط ائتمان قيمة المنزل (HELOC)

يعمل خط ائتمان قيمة المنزل بشكل أكثر شبهاً ببطاقة الائتمان. بدلاً من إيداع مبلغ مجمع في حسابك البنكي عند فتح الحساب، ستُمنح حق الوصول إلى خط ائتمان دائري يمكنك استخدامه، سداده، وإعادة استخدامه بقدر ما تريد.

ينقسم HELOC إلى مرحلتين:

2. فترة السحب: غالبًا ما تستمر لعدة سنوات، وهي الفترة التي يمكنك فيها الإنفاق.

3. فترة السداد: بعد فترة السحب، ستكون ملزمًا بسداد أي دين مستحق عليك — إما دفعة واحدة أو على أقساط شهرية متساوية. يمكن أن تستمر فترة السداد لعقود.

جانب فريد من نوعه في HELOC هو أنك ستدفع فائدة فقط على المبلغ الذي تستخدمه فعليًا. بمعنى آخر، إذا كان لديك حد ائتماني قدره 200,000 دولار ورصيدك هو 5,000 دولار فقط، ستدفع فائدة على 5,000 دولار فقط. عادةً ما تكون أسعار فائدة HELOC متغيرة.

إعادة التمويل النقدي

بدلاً من إضافة دفعة إضافية على رهنك العقاري الحالي، يمكنك إعادة تمويل رهنك العقاري بمبلغ يزيد عن رصيد القرض الحالي — والحصول على المال الإضافي. باستخدام المثال السابق، إذا كانت قيمة منزلك 400,000 دولار ولديك 100,000 دولار متبقية على الرهن، يمكنك إعادة تمويل الرهن بمبلغ 300,000 دولار. هذا سيمنحك 200,000 دولار إضافية تُودع في حسابك البنكي. يُطلق على هذا اسم إعادة التمويل النقدي.

ثم تقوم فعليًا بسداد الأسهم التي اقترضتها على مدى مدة الرهن الجديدة، والتي قد تكون 30 سنة. إذا لم تزداد دفعتك الشهرية، فهذه طريقة جيدة لاقتراض المال دون زيادة نسبة الدين إلى الدخل. في النهاية، قد يكلفك ذلك قدرًا كبيرًا من الفائدة إلا إذا سددت الرهن مبكرًا.

الرهن العقاري العكسي

مخصص للمقترضين في سن التقاعد (ابتداءً من 55 وحتى 62 عامًا، حسب نوع القرض)، يتيح لك الرهن العقاري العكسي اقتراض قيمة المنزل التي ستسددها عند بيع منزلك. هذا يقلل بشكل فعال من قيمة الأسهم في منزلك — مما يعني أنك ستتلقى مبلغًا أقل عند البيع، حيث سيتم سداد القرض من أرباحك.

مع الرهن العقاري العكسي، ستتوقف عن دفع دفعات الرهن الشهرية. يقرضك البنك مبلغًا كافيًا لسداد رهنك العقاري، ويمنحك مبلغًا إضافيًا على شكل مبلغ مجمع، دفعة شهرية، أو خط ائتمان.

استثمار قيمة المنزل / الشراكة في الأسهم العقارية

في بعض الحالات، من الممكن الاقتراض من قيمة منزلك دون دفع أي فائدة.

إليك كيف يعمل: يمكن لشخص أو شركة أن تستثمر في ممتلكاتك من خلال إعطائك مبلغًا مجمعًا مقابل نسبة من قيمة منزلك المستقبلية، مع توقع أن يتم سدادها في وقت معين. يمكنك إنفاق هذا المال كيفما تشاء، ولكن في الوقت المتفق عليه (أو إذا قمت ببيع منزلك قبل ذلك)، ستسدد نسبتهم بناءً على القيمة الحالية لمنزلك.

مزايا وعيوب الوصول إلى قيمة منزلك

المزايا

• إمكانية اقتراض مبلغ أعلى من القرض الشخصي العادي
• غالبًا ما تكون أسعار الفائدة أقل من القروض الشخصية
• خيارات متعددة من القروض للاختيار من بينها

العيوب

• دفعة قرض إضافية بجانب الرهن العقاري الحالي
• إذا تخلفت عن السداد، قد تأخذ البنك منزلك
• تكاليف الإغلاق يمكن أن تكون مرتفعة

كيفية اختيار الخيار المناسب لقيمة منزلك لوضعك

كل طريقة للاقتراض من قيمة منزلك لها مزاياها الخاصة. اسأل نفسك الأسئلة التالية لتضييق الخيارات واختيار الأنسب لأهدافك الفريدة.

هل تخطط لإجراء سلسلة من المشتريات الكبيرة مع مرور الوقت؟

في بعض الحالات، التمويل الذي تحتاجه يأتي على مراحل. على سبيل المثال، قد يعمل من يقوم بتجديد منزل على إصلاح المطبخ قبل الانتقال إلى غرفة المعيشة.

في هذه الحالة، قد لا يكون من المنطقي أخذ قرض قيمة المنزل بمبلغ مجمع، حيث ستدفع فائدة على كامل مبلغ التجديد من اليوم الأول. من المحتمل أن يكون خط ائتمان قيمة المنزل هو الخيار الأفضل لأنه لن يتم فرض فائدة على الأجزاء غير المستخدمة من أموالك.

هل تعرف بالضبط كم من المال تحتاج؟

إذا كان لديك مصاريف لمرة واحدة قادمة وتحتاج لتغطيتها، فإن قرض قيمة المنزل العادي قد يكون خيارك الأفضل. فهو يودع مبلغًا كبيرًا من المال في حسابك مقدمًا، مع دفعات شهرية متوقعة تساعدك على الميزانية.

هل أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل بشكل كبير مما كانت عليه عند أخذ الرهن؟

إذا كانت أسعار الفائدة الحالية على الرهن العقاري أقل بأكثر من نقطة مئوية واحدة مما كانت عليه عند فتح قرضك الحالي، فقد يكون الوقت مناسبًا لإعادة التمويل. يمكن أن يكون إعادة التمويل النقدي هو الحل المثالي لمن يحتاج إلى مبلغ كبير لتمويل مشروع.

هل تود أن تريح ميزانيتك خلال سنوات التقاعد؟

ربما لا توجد لديك خطة محددة لمشروع كبير، ولكنك تعيش على دخل ثابت يصعب إدارته. هذا وضع شائع في مرحلة لاحقة من الحياة.

قد يكون الرهن العقاري العكسي هو الحل، حيث تتوقف عادة عن دفع دفعات الرهن ويمكنك اختيار تلقي دفعات شهرية من قيمة منزلك لدعم نفقاتك. مرة أخرى، يتزايد رصيد القرض مع مرور الوقت وسيحتاج إلى سداد عند بيع المنزل أو وراثته.

متطلبات الاقتراض من قيمة منزلك

متطلبات الاقتراض من قيمة المنزل تشبه إلى حد ما القرض الشخصي التقليدي، على سبيل المثال:

• الملف الائتماني: تتطلب قروض قيمة المنزل، وخطوط الائتمان، وإعادة التمويل النقدي درجة ائتمانية جيدة للحصول على أفضل أسعار الفائدة. هذا يعني انخفاض نسبة الاستهلاك الائتماني (يوصى بأن تكون 30% أو أقل)، سجل دفع منتظم طويل الأمد، ومتوسط عمر حسابات طويل.

• نسبة الدين إلى الدخل (DTI): نسبة الدين إلى الدخل هي النسبة المئوية من دخلك الشهري المخصصة لدفع الحد الأدنى من ديونك. يفضل المقرضون أن تكون نسبة DTI 45% أو أقل.

• الدخل والتوظيف: ستواجه صعوبة في الحصول على أي نوع من القروض إذا لم يكن لديك دخل يعتبره البنك كافياً لسداد المال. من الأفضل أيضًا أن يكون لديك عدة أشهر من التوظيف المستقر لإظهار أن دخلك موثوق.

كما ستحتاج إلى حد أدنى من الأسهم قبل أن تتمكن من الاقتراض. اعتمادًا على المقرض، عادةً ما يُطلب منك الاحتفاظ بنسبة تتراوح بين 15% و20% من الأسهم في منزلك في جميع الأوقات. بمعنى آخر، من غير المحتمل أن يُسمح لك بالاقتراض إذا كنت قد بنيت فقط 10% من الأسهم.

الرسوم المرتبطة بالاقتراض من قيمة منزلك

في جميع الحالات باستثناء استثمار قيمة المنزل، هناك تكاليف إغلاق مرتبطة بالوصول إلى قيمة منزلك. يعلن بعض المقرضين عن إلغاء الرسوم، لكن بشكل عام تتوقع دفع أشياء مثل:

• رسوم الإنشاء
• رسوم التقييم
• رسوم البحث عن الملكية
• رسوم إعداد المستندات
• رسوم الكاتب العدل

عادةً ما تتراوح تكاليف الإغلاق بين 2% و5% من إجمالي مبلغ القرض.

البدائل للاقتراض من قيمة منزلك

الوصول إلى قيمة منزلك ليس الخيار الوحيد عندما تحتاج لتمويل عملية شراء كبيرة أو مشروع مستمر. إليك بعض الخيارات الشائعة مع مزاياها:

• القرض الشخصي: هذا القرض غير المضمون يأتي مع قيود أقل من قرض قيمة المنزل. إذا لم تتمكن من سداد دفعاتك، فلن يأخذ المقرض ممتلكاتك. لكنه غالبًا ما يكون محدودًا بمبالغ اقتراض أقل من قرض قيمة المنزل. ستحصل على مبلغ مجمع يُودع في حسابك البنكي، وستُسجل في دفعات شهرية متساوية حتى يتم سداد رأس المال والفائدة.

• خط الائتمان الشخصي: مشابه لـ HELOC، يمنحك حد ائتمان دائري يمكنك إنفاقه خلال فترة السحب وسداده خلال فترة السداد. وهو أيضًا قرض غير مضمون — مما يعني أن البنك لن يأخذ ممتلكاتك إذا تخلفت عن السداد.

• بطاقة الائتمان: غالبًا ما تكون طريقة أقل حكمة لتمويل عملية شراء كبيرة بسبب معدل الفائدة العالي عادةً. ومع ذلك، تأتي بعض بطاقات الائتمان بفترة ترويجية بدون فائدة لمدة سنة أو ما يقاربها عند فتح الحساب. إذا استطعت سداد الرصيد قبل انتهاء فترة الفائدة المجانية، فهذه قد تكون أرخص طريقة لتمويل مصروفك.

بدلاً من ذلك، يمكنك اختيار اقتراض المال من الأحبة لتجنب الفوائد والفحوصات الائتمانية الرسمية. لكن تأكد من وجود حديث صريح حول التوقعات لتجنب الإضرار بالعلاقة.

الخلاصة

هناك خمس طرق شائعة للوصول إلى قيمة منزلك: قرض قيمة المنزل، خط ائتمان قيمة المنزل، إعادة التمويل النقدي، الرهن العقاري العكسي، واستثمار قيمة المنزل. كل منها له مزاياه الفريدة اعتمادًا على أهدافك المالية.

الأسئلة الشائعة

ما هي مخاطر استخدام منزلك كضمان عند الوصول إلى قيمته؟

عند استخدام منزلك كضمان، تخاطر بفقدان ممتلكاتك إذا تخلفت عن سداد القرض. يمكن للبنك بيع منزلك لاسترداد خسائره.

كيف يمكنك استخدام قرض قيمة المنزل لتحويل الأسهم إلى مبلغ نقدي مجمع؟

يتم تنفيذ قرض قيمة المنزل بمبلغ نقدي مجمع يُودع في حسابك البنكي. عند أخذ القرض، يودع البنك الأموال دفعة واحدة في حسابك ويشترك في دفعات شهرية حتى يتم سداد القرض.

ما هو الحد الأدنى لدرجة الائتمان ونسبة الدين إلى الدخل التي تحتاجها عادةً للاقتراض من قيمة منزلك؟

اعتمادًا على المقرض، من المحتمل أن تحتاج إلى درجة ائتمانية تتراوح بين 620 و680 للوصول إلى الأسهم. غالبًا ما تحتاج أيضًا إلى نسبة دين إلى دخل 45% أو أقل.

كيف تستخدم قيمة المنزل بأمان لدمج ديون بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية ذات الفائدة العالية؟

استخدام قيمة المنزل لدمج الديون ذات الفائدة العالية يمكن أن يكون فكرة جيدة. لكن لضمان السلامة، يجب أن تتغير عادات إنفاقك. إذا لم تتغير، قد تجد نفسك في ديون أسوأ في المستقبل، وربما تفقد منزلك.

هل يمكنك الوصول إلى قيمة المنزل إذا كنت تملك المنزل منذ سنوات قليلة ولديك أسهم محدودة؟

يمكنك الوصول إلى قيمة منزلك حتى لو كنت تملكه منذ سنوات قليلة. ومع ذلك، يتطلب معظم المقرضين الاحتفاظ بنسبة تتراوح بين 15% و20% من الأسهم في المنزل في جميع الأوقات. إذا كانت أقل من ذلك، فلن تتمكن من الاقتراض.