صندوقان للاستثمار العقاري (REITs) مع اقتصاد "مافيوزو" يحققان عائدًا يصل إلى 5.2%

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تميل إلى التألق عندما يكون هناك سقف على أسعار الفائدة. وهذا الحد الأعلى للمعدل آمن، لأسباب سنراجعها قريبًا.

خصوصًا، صناديق الاستثمار العقاري صافي الإيجار، تعتبر جذابة هنا. فهي الملاك المملين في الاقتصاد الحقيقي. (تململ؟ أحب رد فعل المستثمرين العاديين على ذلك!)

مالكو صافي الإيجار يمتلكون الصيدليات في الشارع، وتجار التجزئة الكبيرين عند التقاطعات المزدحمة، والمخازن ومراكز التوزيع التي نعبرها على الطريق السريع. هذه الصناديق تجلس وتجمع شيكات الإيجار بينما يدفع المستأجرون تكاليفهم الخاصة.

احصل على تنبيهات الأرباح:

اشترك الآن

إليك كيف يعمل نموذج العمل:

2. تشتري الصناديق العقار وتبني (أو تجدد) المنشأة لتأجيرها.
3. يتم توقيع عقد إيجار صافي، حيث يدفع المستأجر فواتير العقار (الضرائب، التأمين والصيانة).
4. يجمع المالك الإيجار—ولا يعلق في كتابة الشيكات (أو حتى الرد على مكالمة هاتفية) عندما يتسرب السقف!
5. تبني صناديق الإيجار الصافي محفظة من هذه العقود، تجمع الدخل وترسل معظم الإيجار إلينا كأرباح موزعة.

إنه نموذج “المافيا” في العقارات. يدفع العميل النفقات، وتجمع الصناديق وت نحصل على الدفع.

بالطبع نحن المتحفظون من المعارضين نحب الارتفاع بالإضافة إلى توزيعاتنا. اليوم لدينا وضع جذاب لزيادة الأسعار في عالم صناديق الاستثمار العقاري.

مع خفض الفيدرالي أسعار الفائدة، تصبح الأرباح التي تدفعها صناديق الاستثمار العقاري أكثر جاذبية للمستثمرين الباحثين عن الدخل. لم تعد أسواق المال تدفع 5% بعد الآن. ولا العديد من صناديق السندات. لكن صناديق الاستثمار العقاري تدفع…

ومن المحتمل أن تستمر الأسعار في الانخفاض بسبب انتشار الذكاء الاصطناعي عبر الاقتصاد. الأتمتة تحد من نمو الأجور. على سبيل المثال، دعم العملاء في طريقه ليصبح مؤتمتًا بالكامل. بعد ذلك، سنرى أن المحاسبة، والامتثال، وحتى العمل القانوني يُدار بشكل متزايد بواسطة الآلات. التضخم الأضعف يمنح الفيدرالي مجالًا لخفض المزيد من الفوائد أكثر مما تتوقع وول ستريت.

هذه رياح قوية تدفع أشرعة W.P. Carey (WPC)، صندوق عقاري يُعتبر الآن أكثر تسامحًا معه السوق. في أواخر 2023، قامت الإدارة بأمر واحد يكرهه المستثمرون الباحثون عن الدخل: أعادوا تحديد الأرباح الفصلية إلى 0.86 دولار. رأى المستثمرون العاديون كلمة واحدة—“خفض”—وضغطوا على البيع.

لكن ذلك العنوان غفل عن التحرك الحقيقي. لم تكن WPC حقًا تقلل من توزيعاتها. كانت تخرج من أكبر مصدر إزعاج لها: التعرض للمكاتب.

قامت WPC بفصل 59 عقارًا مكتبيًا إلى صندوق استثمار عقاري مستقل—Net Lease Office Properties (NLOP). حصل المساهمون على سهم واحد من NLOP مقابل كل 15 سهمًا من WPC. فصل نظيف وضع مخاطر المكاتب في صندوقه الخاص وأعاد WPC إلى جوهرها من العقود الصناعية، والمخازن، والتجزئة الأساسية.

كانت NLOP وسيلة مبتكرة للتغلب على سوق الهبوط في العقارات المكتبية. لم تُدار كـ"أسهم أرباح دائمة". كانت تجهز وتبيع أصولها المكتبية بشكل منهجي، وتعيد إرسال السيولة مع تحويل الأصول إلى نقد.

وفي الأشهر القليلة الماضية، فعلت NLOP ذلك تمامًا—وأعلنت توزيعات نقدية خاصة بقيمة 4.10، 5.10 و6.75 دولارات للسهم (مدفوعة في ديسمبر، يناير وفبراير). أي ما يقرب من 16 دولارًا لكل سهم NLOP في فترة قصيرة. بناءً على نسبة التدوير الأصلية، هذا حوالي دولار واحد لكل سهم WPC في نقد حقيقي تجاهله المستثمرون العاديون وهم يكدحون حول “الخفض”.

شيكات إيجار WPC ليست ثابتة—فأكثر من 99% منها تتضمن زيادات تعاقدية. هذه الزيادات في الإيجار هي ببساطة زيادات سنوية مدمجة في العقود.

وفي الوقت نفسه، يعود النسخة الأصلية من WPC إلى وضع النمو. في 2025، أغلقت استثمارات بقيمة قياسية بلغت 2.1 مليار دولار بمعدل عائد تقديري 9.2% مع بدء تطبيق زيادات الإيجار. هذه هي الطريقة المثلى لإعداد صندوق استثمار عقاري بصافي الإيجار لدورة خفض الفائدة: تثبيت عوائد عالية اليوم، ثم تعزيز العوائد من خلال الاقتراض بأسعار أقل.

وبمعدل إشغال 97% ومحفظة خالية من المكاتب، تعمل WPC بهدوء بينما السوق لا تزال عالقة في 2023.

بعض صناديق الاستثمار العقاري بصافي الإيجار تدفع حتى شهريًا. ربما تعرف Realty Income (O)، “شركة الأرباح الشهرية”. حسنًا، 4.2% من Agree Realty (ADC) أيضًا تدفع شهريًا، ولها سمعة بمحفظة أكثر حدة من المستأجرين ذوي الجودة العالية، والعقارات الأحدث، وميزانية أكثر تحفظًا من Realty Income.

محفظة ADC مبنية حول تجار التجزئة من الدرجة الاستثمارية، الضرورية مثل وول مارت، هوم ديبوت، تراكتور سابلاي. هذه مقاومة للركود، وصراحة، مقاومة لأمازون. لا يزال الناس بحاجة إلى البقالة، والأدوات، ومواد “اصنعها بنفسك” حتى عندما يكون الاقتصاد غير مستقر.

لكن سلاح سرّ Agree هو شيء لا يفهمه معظم المستثمرين:

عقود الأرض. عقد الأرض هو عقد إيجار، لكن Agree تملك الأرض والمستأجر يملك (ويصون) المبنى.

في كثير من الحالات، المبنى أيضًا مؤجر بصافي الإيجار—أي أن المستأجر يدفع النفقات—لذا فإن Agree تجمع الإيجار على الأرض فقط. إذا أردت تدفق نقدي منخفض التوتر، فمن الصعب أن تتفوق على امتلاك الزاوية ذات الازدحام العالي على الأرض بينما يقلق شخص آخر بشأن السقف.

وهذه الاستراتيجية الخاصة بالأرض تنمو بسرعة. حتى نهاية عام 2025، نمت عقود الأرض الخاصة بـ Agree إلى حوالي 75 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي، وهو يمثل أكثر من 10% من الإيجار الأساسي السنوي للصندوق.

هذه أمانة ذات معنى. الأرض لا تتأثر بالتجارة الإلكترونية.

كما أن Agree أيضًا كانت تشتري بشكل مكثف. في 2025، استحوذت على 305 عقارات تجزئة بصافي الإيجار مقابل حوالي 1.44 مليار دولار، بمعدل رسملة متوسط حوالي 7.2%، مع مدة إيجار متبقية حوالي 11.5 سنة.

تتوقع الإدارة استثمار 1.5 مليار دولار في 2026، مستمرة في لعبة “مونوبولي صافي الإيجار”. تكدس Agree عقود إيجار طويلة الأمد ومستأجرين ذوي جودة، مما يضاعف شيكات الإيجار ويكبر لوحته.

هاتان التوزيعتان، بمعدل 5.2% و4.2% على التوالي، تعتبر متواضعة وفقًا لمعاييرنا (الرفيعة). لكن إعداد العائد الكلي جذاب. عوائد أسواق المال تتراجع. ومع انزلاق السيولة من 5% نحو 3% مع خفض الفيدرالي، يتحول المستثمرون الباحثون عن الدخل من النقد إلى توزيعات الأرباح. وعندها، لا تدفع صناديق الاستثمار العقاري بصافي الإيجار فقط، بل غالبًا ترتفع في السعر أيضًا.

على الرغم من أنني أُعجب بأن Agree تدفع شهريًا، فإن عائدها البالغ 4.2% ببساطة ضعيف جدًا ليكون نجم توزيعات شهري. أحتفظ بهذا الشرف لـ الأسهم والصناديق التي تدفع 11% سنويًا—مثل هذه الثلاثة.

أين يجب أن تستثمر 1000 دولار الآن؟

قبل أن تقوم بتداولك التالي، ستريد أن تسمع هذا.

يحتفظ MarketBeat بسجل لأعلى المحللين تقييمًا وأفضلهم أداءً على وول ستريت والأسهم التي يوصون بها لعملائهم يوميًا.

لقد حدد فريقنا الخمسة أسهم التي يهمس بها المحللون الأعلى تقييمًا لعملائهم لشراءها الآن قبل أن يكتشف السوق الأوسع… ولم تكن أي من الأسهم الكبيرة على القائمة.

يعتقدون أن هذه الخمسة أسهم هي أفضل الشركات للمستثمرين للشراء الآن…

شاهد الخمسة أسهم هنا

7 أسهم ستكون رائعة في 2026

اكتشف الموجة القادمة من فرص الاستثمار مع تقريرنا، 7 أسهم ستكون رائعة في 2026. استكشف شركات على وشك تكرار النمو، والابتكار، وخلق القيمة التي تهيمن على أسواق اليوم.

احصل على هذا التقرير المجاني