El incumplimiento en valores respaldados por hipotecas comerciales está en aumento. Esto es lo que está sucediendo

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para el inversionista inmobiliario, desde particulares hasta capital de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversionistas institucionales y grandes empresas públicas. Suscríbase para recibir futuras ediciones directamente en su bandeja de entrada. La morosidad en los valores respaldados por hipotecas comerciales volvió a aumentar en enero, subiendo 17 puntos básicos respecto a diciembre hasta el 7.47%, según Trepp. En enero de 2025, la tasa fue del 6.56%. El saldo de nuevos préstamos en mora en el último mes totalizó poco menos de 5.400 millones de dólares, pero durante el mismo período, 2.600 millones de dólares en préstamos en mora se recuperaron y 1.100 millones de dólares fueron pagados. Esto dejó un aumento neto de 1.600 millones de dólares en préstamos en mora. El incremento fue impulsado por el sector de oficinas, que tiene muchas propiedades en dificultades por resolver pero está viendo mejoras en los fundamentos. Las vacantes finalmente están bajando por primera vez desde 2019. Las morosidades en los valores respaldados por hipotecas de oficinas aumentaron 103 puntos básicos desde diciembre hasta el 12.34%, un máximo histórico en el índice de Trepp que data de 2000. El máximo anterior fue del 11.6%, establecido en octubre. Sin embargo, el aumento en la tasa fue impulsado por dos propiedades excepcionalmente grandes en Nueva York: Worldwide Plaza (940 millones de dólares) y One New York Plaza (835 millones de dólares). Y aunque la tasa principal es ciertamente preocupante, lo que realmente está sucediendo con los préstamos parece menos alarmante. “Muchos de estos préstamos enfrentan presión en el flujo de efectivo, pero todavía están lo suficientemente cerca de ser positivos en flujo de efectivo, o ya lo son, por lo que el prestatario tiene incentivos para intentar salvar el acuerdo y mantener cierta flexibilidad a largo plazo”, dijo Stephen Buschbom, jefe de investigación aplicada y análisis de Trepp. “Así que terminan contribuyendo con una cantidad marginal de capital para posponer el problema y esperar que vuelva la oficina, salvando su posición de capital.” Buschbom dijo que cree que este será el año en que las oficinas alcancen su pico de morosidad, en algún lugar entre el 12% y el 13%. Los edificios de Clase A, los más nuevos o de mayor prestigio, ya están viendo tasas de ocupación mucho más altas, especialmente en ciudades donde la inteligencia artificial está impulsando nuevos empleos. Las conversiones de oficinas a residencias, especialmente en Nueva York, también están ayudando a mitigar parte de la dificultad. “No hay un ‘¡Dios mío, el cielo se está cayendo, o esto va a cambiar completamente mi visión del sector!’ Es un máximo histórico, pero la misma historia de siempre. ¿Hacia dónde vamos desde aquí? ¿Seguiremos subiendo, o empezaremos a ver algo de positividad?” dijo Buschbom. Señaló que la gran mayoría de los préstamos en mora en oficinas han sido incumplimientos por vencimiento, por lo que son préstamos que se están pagando pero simplemente no pueden ser refinanciados al terminar su plazo debido al entorno de tasas de interés más altas. El prestamista no quiere ejecutar la hipoteca, por lo que en algunos casos el prestatario puede inyectar capital fresco en el préstamo, no suficiente para refinanciar, pero sí para obtener una extensión. “Estamos viendo mucho de eso. No es una solución única para todos. Depende mucho del caso”, agregó, señalando que los préstamos actuales no son como los de la crisis financiera de 2008. “La evaluación y el diseño de la titulización son mucho más disciplinados, con un riesgo mucho menor. Y, lo que es importante, el aspecto de la gestión ha sido cada vez más eficiente. Así que los gestores han mejorado muchísimo en resolver estas situaciones”, dijo Buschbom.