2 REITs con economía “Mafioso” que ofrecen hasta un 5,2% de rentabilidad

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) tienden a brillar cuando hay un límite en las tasas de interés. Y ese techo de tasas está seguro, por razones que revisaremos en breve.

Los REITs de arrendamiento neto, en particular, son atractivos aquí. Son los propietarios aburridos de la economía real. (¿Aburrido? ¡Me encanta esa reacción de los inversores de ingresos tradicionales!)

Los propietarios de arrendamiento neto poseen las farmacias de la calle, los grandes minoristas en las intersecciones concurridas, y los almacenes y centros de distribución que pasamos en la autopista. Estos REITs se relajan y recogen los cheques de alquiler mientras los inquilinos pagan sus propios gastos.

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Así funciona el modelo de negocio:

2. El REIT compra la propiedad y construye (o renueva) la instalación para alquilarla.
3. Se firma un arrendamiento neto, donde el inquilino paga las facturas de la propiedad (impuestos, seguros y mantenimiento).
4. El propietario recibe el alquiler y no se queda atrapado escribiendo cheques (¡o incluso atendiendo una llamada!) cuando se filtra el techo.
5. El REIT de arrendamiento neto construye una cartera de estos arrendamientos, recibe ingresos y envía la mayor parte del alquiler de vuelta a nosotros en forma de dividendos.

Es el modelo “mafioso” del sector inmobiliario. El cliente paga los gastos, el REIT recoge y nosotros cobramos.

Por supuesto, los contrarians cuidadosos también buscan potencial además de nuestros pagos. Hoy tenemos una configuración atractiva para la apreciación de precios en el mundo de los REITs.

A medida que la Reserva Federal recorta las tasas, los dividendos que pagan los REITs se vuelven cada vez más atractivos para los inversores de ingresos. Los mercados monetarios ya no pagan un 5%. Tampoco muchos fondos de bonos. Pero los REITs pagan…

Y es probable que las tasas sigan bajando debido al despliegue de la IA en toda la economía. La automatización está limitando el crecimiento salarial. El soporte al cliente, por ejemplo, está en camino de ser automatizado. A continuación, veremos que la contabilidad, el cumplimiento y hasta el trabajo legal serán manejados cada vez más por máquinas. Una inflación más suave da margen a la Fed para recortar más de lo que Wall Street espera.

Este es un gran viento a favor para los que pagan dividendos. Y mientras este proceso de tasas más bajas se desarrolla, los REITs serán cada vez más populares.

Este viento impulsa las velas de W.P. Carey (WPC), un REIT que el mercado está empezando a perdonar. A finales de 2023, la dirección hizo lo que los inversores de ingresos odian: reajustaron el dividendo trimestral a $0.86. Los inversores tradicionales vieron una palabra—“recorte”—y vendieron.

Pero ese titular no reflejaba el movimiento real. WPC no estaba realmente reduciendo un pago. Estaba deshaciéndose de su mayor problema: la exposición a oficinas.

WPC escindió 59 propiedades de oficinas en un REIT separado—Net Lease Office Properties (NLOP). Los accionistas recibieron 1 acción de NLOP por cada 15 acciones de WPC. Una separación limpia que puso el riesgo de oficinas en su propia categoría y devolvió a WPC a su núcleo de arrendamientos netos industriales, de almacenes y minoristas esenciales.

NLOP fue una forma creativa de superar el mercado bajista en el sector de oficinas. No se gestionó como una acción de “dividendo para siempre”. NLOP empaquetó y vendió sus activos de oficinas de manera metódica, enviando efectivo a medida que monetizaba propiedades.

Y en los últimos meses, NLOP hizo exactamente eso—anunció distribuciones especiales en efectivo de $4.10, $5.10 y $6.75 por acción (pagadas en diciembre, enero y febrero). Eso es casi $16 por acción de NLOP en un corto período. Con la proporción de escisión original, eso equivale a aproximadamente un dólar en efectivo real por acción de WPC que los inversores tradicionales ignoraron mientras se quejaban del “recorte”.

Los cheques de alquiler de WPC no son estáticos—más del 99% tienen aumentos contractuales. Estos escaladores de alquiler son simplemente incrementos anuales en los arrendamientos que están incorporados en los contratos.

Mientras tanto, el original WPC vuelve a estar en modo de crecimiento. En 2025, cerró una inversión récord de $2.1 mil millones con una rentabilidad promedio estimada del 9.2% a medida que los escaladores de alquiler entran en juego. Así es como se prepara un REIT de arrendamiento neto para un ciclo de recortes de tasas: asegurarse rentabilidades altas hoy, y luego mejorar los retornos tomando préstamos a tasas más bajas.

Con una tasa de ocupación del 97% y una cartera sin oficinas, WPC está cocinando en silencio mientras el mercado todavía se aferra a 2023.

Algunos REITs de arrendamiento neto incluso pagan mensualmente. Probablemente conozcas Realty Income (O), “La compañía de dividendos mensuales”. Bueno, el 4.2% de Agree Realty (ADC) también paga mensualmente, y tiene la reputación de una cartera más selecta de inquilinos de alta calidad, propiedades más nuevas y un balance más conservador que Realty Income.

La cartera de ADC está construida en torno a minoristas de grado de inversión, necesarios para la vida diaria, como Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Son resistentes a las recesiones y, francamente, inmunes a Amazon. La gente todavía necesita alimentos, ferretería y suministros de “hazlo tú mismo” incluso cuando la economía se tambalea.

Pero la arma secreta de Agree es una que la mayoría de los inversores no entienden:

arrendamientos en tierra. Un arrendamiento en tierra sigue siendo un contrato de arrendamiento, pero Agree posee la tierra y el inquilino posee (y mantiene) el edificio.

En muchos casos, el edificio también está arrendado de forma neta—lo que significa que el inquilino paga los gastos—por lo que Agree simplemente cobra el alquiler de la tierra. Si quieres flujo de efectivo inmobiliario sin dramas, es difícil superar la propiedad en esquinas de alto tráfico, “la tierra”, mientras alguien más se preocupa por el techo.

Y esta estrategia de tierra está creciendo rápidamente. A finales de 2025, los arrendamientos en tierra de Agree crecieron hasta aproximadamente $75 millones en renta base anualizada, representando más del 10% de la renta base anualizada del REIT.

Esto aporta una seguridad significativa. La tierra no se ve afectada por el comercio electrónico.

Agree también ha estado comprando agresivamente. En 2025, adquirieron 305 propiedades de arrendamiento neto minorista por aproximadamente $1.44 mil millones, con una tasa de capitalización ponderada de alrededor del 7.2%, y un plazo restante promedio de aproximadamente 11.5 años.

La dirección espera invertir $1.5 mil millones en 2026, continuando su juego de “Monopoly de Arrendamiento Neto”. Agree está acumulando arrendamientos a largo plazo y inquilinos de calidad, multiplicando sus cheques de alquiler en un tablero más grande.

Estos dos dividendos, del 5.2% y 4.2% respectivamente, son modestos según nuestros (altos) estándares. Pero la configuración de retorno total es atractiva. Los rendimientos del mercado monetario están bajando. Con el efectivo bajando del 5% hacia el 3% a medida que la Fed recorta, los inversores de ingresos están rotando fuera del efectivo y de regreso a los pagadores de dividendos. Ahí es cuando los REITs de arrendamiento neto no solo pagan, sino que también aumentan de precio.

Aunque me gusta que Agree pague mensualmente, su rendimiento del 4.2% es simplemente demasiado bajo para calificar como un superestrella de dividendos mensuales. Reservo ese honor para acciones y fondos que pagan un 11% anual—como estos tres.

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