Informe de tasas hipotecarias actuales para el 12 de febrero de 2026: Las tasas experimentan una pequeña caída

La tasa de interés promedio para un préstamo hipotecario conformado a tasa fija de 30 años en EE. UU. es del 6.038%, según datos disponibles de la empresa de datos hipotecarios Optimal Blue. Esto representa una disminución aproximada de 5 puntos básicos respecto al informe del día anterior, y una bajada de aproximadamente 6 puntos básicos en comparación con hace una semana. Continúe leyendo para comparar las tasas promedio de diversos tipos de hipotecas convencionales y respaldadas por el gobierno, y vea si las tasas han aumentado o disminuido.

Datos actuales de tasas hipotecarias:

Hipoteca convencional a 30 años

Hipoteca jumbo a 30 años

Hipoteca FHA a 30 años

Hipoteca VA a 30 años

Hipoteca USDA a 30 años

Hipoteca convencional a 15 años

Tenga en cuenta que Fortune revisó los datos más recientes disponibles de Optimal Blue el 11 de febrero, con los números reflejando los préstamos hipotecarios bloqueados al 10 de febrero.

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¿Qué está pasando con las tasas hipotecarias en el mercado actual?

Si parece que las tasas hipotecarias a 30 años se han quedado en el borde del 7% por una eternidad, esa impresión no está muy alejada de la realidad. Muchos que observan el mercado esperaban que las tasas disminuyeran cuando la Reserva Federal comenzó a reducir la tasa de fondos federales a finales de 2024, pero esa esperanza no se materializó. Hubo una breve caída antes de la reunión de la Fed en septiembre de 2024, pero las tasas aumentaron rápidamente después.

De hecho, para enero de 2025, la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años superó el 7% por primera vez desde mayo pasado, según cifras de Freddie Mac. Eso es considerablemente más alto que el mínimo histórico promedio del 2.65% visto en enero de 2021, cuando el gobierno todavía intentaba impulsar la economía y evitar una recesión inducida por la pandemia.

A menos que ocurra otra catástrofe, los expertos coinciden en que no veremos tasas hipotecarias en el rango del 2% al 3% en nuestra vida. Y, con las políticas del presidente Donald Trump, como aranceles y deportaciones, algunos analistas han temido durante mucho tiempo que el mercado laboral se estreche y que la inflación vuelva a reavivarse. En ese contexto, los compradores de vivienda en EE. UU. han enfrentado tasas hipotecarias altas durante algún tiempo—aunque algunos encontraron formas de hacer que su compra fuera más asequible, como negociar reducciones de tasa con un constructor al comprar viviendas de nueva construcción.

Los futuros compradores de vivienda obtuvieron cierto alivio a partir de finales de agosto y principios de septiembre de 2025, y continuaron hasta octubre. Las tasas de interés hipotecario mostraron una tendencia notablemente a la baja, acercándose al 6%—para préstamos conformes a 30 años y a tasa fija—antes de la reunión de la Fed en septiembre. La Fed redujo la tasa de fondos federales en un cuarto de punto porcentual en esa reunión, otra reducción del mismo tamaño en octubre, y una tercera en diciembre.

Aunque la tasa de fondos federales y las tasas hipotecarias no se mueven en conjunto al 100%, a menudo es cierto que el mercado ajusta sus expectativas antes de la acción esperada por el banco central.

Cómo obtener la mejor tasa hipotecaria posible

Aunque las condiciones económicas están fuera de tu control, tu perfil financiero como solicitante también influye significativamente en qué tan baja será la tasa hipotecaria que te ofrezcan. Con eso en mente, intenta hacer lo siguiente:

• Asegúrate de que tu crédito esté en excelente estado. La puntuación de crédito mínima para obtener una hipoteca convencional suele ser 620 (para préstamos FHA, puedes calificar con una puntuación de 580 o incluso con 500 y un pago inicial del 10%). Pero, si esperas obtener una tasa baja que potencialmente te pueda ahorrar cinco o incluso seis cifras en intereses durante la vida del préstamo, querrás una puntuación mucho más alta. Por ejemplo, el prestamista Blue Water Mortgage señala que una puntuación de al menos 740 se considera de primera categoría.

• Mantén tu ratio de deuda a ingreso (DTI) bajo. Puedes calcular tu DTI dividiendo tus pagos mensuales de deuda entre tus ingresos brutos mensuales, y multiplicando por 100. Por ejemplo, alguien con un ingreso mensual de $3,000 y pagos mensuales de deuda de $750 tiene un DTI del 25%. Es recomendable, al solicitar una hipoteca, tener un DTI del 36% o menos, aunque puedes ser aprobado con un DTI de hasta el 43%.

• Obtén preaprobación con varios prestamistas. Puedes probar con una mezcla de bancos grandes, cooperativas de crédito locales y prestamistas en línea y comparar ofertas. Además, conectarte con oficiales de préstamos en varias instituciones puede ayudarte a evaluar qué buscas en un prestamista y cuál podrá satisfacer mejor tus necesidades. Solo asegúrate de comparar las tasas de manera justa—si una estimación incluye la compra de puntos de descuento hipotecario y otra no, es importante entender que hay un costo inicial para reducir tu tasa con puntos.

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Gráfico histórico de tasas de interés hipotecario

Un dato importante en la discusión sobre las altas tasas hipotecarias es que las tasas recientes en torno al 7% parecen altas debido a la memoria no tan lejana de tasas en el rango del 2% al 3%. Esas tasas fueron posibles cuando el gobierno federal tomó acciones prácticamente sin precedentes para evitar una recesión mientras el país enfrentaba una pandemia global.

Sin embargo, en condiciones económicas más típicas, los expertos coinciden en que es poco probable volver a ver tasas de interés tan bajas. Y, en términos históricos, tasas cercanas al 7% no son anormalmente altas.

Considera este gráfico del Fed de St. Louis (FRED) que rastrea datos de Freddie Mac sobre el promedio de la hipoteca fija a 30 años. Desde los años 70 hasta los 90, esas tasas fueron más o menos la norma, con un aumento masivo a principios de los 80. De hecho, en septiembre, octubre y noviembre de 1981, las tasas hipotecarias superaron el 18%.

Aún así, ese contexto histórico no ofrece mucho consuelo a los propietarios que quizás quieran mudarse pero están atados a una tasa de interés baja, única en la vida. Tales situaciones son lo suficientemente comunes en el mercado actual que las tasas bajas de la era de la pandemia, que mantienen a los propietarios en sus viviendas cuando de otra forma se mudarían, se conocen como las “esposas de oro”.

Factores que afectan las tasas de interés hipotecario

El estado de la economía de EE. UU. puede ser probablemente el factor más importante que impacta las tasas hipotecarias. Si los prestamistas están preocupados por la inflación, pueden aumentar las tasas para proteger sus ganancias futuras. Y la deuda nacional es otro factor importante. Cuando el gobierno necesita pedir prestado grandes sumas para cubrir su gasto, eso puede elevar las tasas de interés.

La demanda de préstamos hipotecarios también juega un papel importante. Si no muchos consumidores buscan préstamos, los prestamistas podrían reducir las tasas para atraer prestatarios. Pero si la demanda es alta, podrían subir las tasas para cubrir los costos de manejar más préstamos.

Las acciones de la Reserva Federal también son cruciales. La Fed puede influir en las tasas hipotecarias ajustando la tasa de fondos federales y gestionando su balance.

Ese primer factor, la tasa de fondos federales, recibe mucha atención en los medios. Cuando la Fed la sube o la baja, las tasas hipotecarias suelen seguir. Pero recuerda, la Fed no fija directamente las tasas hipotecarias, y no siempre se mueven en perfecta sincronía con la tasa de fondos federales.

La Fed también impacta las tasas de productos financieros a largo plazo, como las hipotecas, a través de su balance. Durante recesiones, el banco central puede comprar activos como valores respaldados por hipotecas (MBS) para inyectar dinero en la economía.

Pero hasta hace poco, la Fed estaba reduciendo su balance, dejando que los activos maduraran sin comprar nuevos. Esto tiende a subir las tasas de interés. Sin embargo, la Fed terminó esta política—llamada ajuste cuantitativo—a partir de diciembre de 2025.

Por qué es importante comparar tasas hipotecarias

Comparar tasas en diferentes tipos de préstamos y buscar en varias instituciones es un paso clave para obtener la mejor hipoteca para tu situación.

Si tu crédito está en excelente estado, optar por una hipoteca convencional puede ser la mejor opción. Pero si tu puntuación es inferior a 600, un préstamo FHA podría ofrecerte una oportunidad que una hipoteca convencional no te daría.

Al buscar en diferentes bancos, cooperativas y prestamistas en línea, puedes notar una diferencia tangible en cuánto pagas. La investigación de Freddie Mac muestra que, en un mercado con tasas altas, los compradores pueden ahorrar entre $600 y $1,200 anualmente si solicitan con varios prestamistas hipotecarios.

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