Les défaillances dans les titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux sont en augmentation. Voici ce qui se passe

Une version de cet article est parue pour la première fois dans la newsletter CNBC Property Play avec Diana Olick. Property Play couvre les opportunités nouvelles et en évolution pour l’investisseur immobilier, allant des particuliers aux capital-risqueurs, fonds de private equity, family offices, investisseurs institutionnels et grandes entreprises publiques. Inscrivez-vous pour recevoir les prochaines éditions directement dans votre boîte mail. Les défauts de paiement dans les titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux ont de nouveau augmenté en janvier, en hausse de 17 points de base par rapport à décembre, atteignant 7,47 %, selon Trepp. En janvier 2025, le taux était de 6,56 %. Le solde des prêts récemment en défaut s’élevait à un peu moins de 5,4 milliards de dollars, mais durant la même période, 2,6 milliards de dollars de prêts en défaut ont été régularisés et 1,1 milliard de dollars remboursés. Cela a laissé une augmentation nette de 1,6 milliard de dollars en prêts en défaut. Cette hausse a été principalement causée par le secteur des bureaux, qui possède de nombreux biens en difficulté mais montre des améliorations fondamentales. Les vacants diminuent enfin pour la première fois depuis 2019. Les défauts de paiement dans les CMBS de bureaux ont augmenté de 103 points de base, passant à 12,34 %, un sommet historique sur l’indice Trepp datant de 2000. Le précédent record était de 11,6 %, établi en octobre. Cependant, cette hausse du taux a été principalement due à deux propriétés très importantes à New York : Worldwide Plaza (940 millions de dollars) et One New York Plaza (835 millions de dollars). Et bien que le taux global soit préoccupant, la situation réelle des prêts semble moins alarmante. « Beaucoup de ces prêts sont sous pression de flux de trésorerie, mais ils restent suffisamment proches d’un flux positif, ou sont déjà positifs, ce qui incite l’emprunteur à essayer de sauver l’opération et à conserver une certaine flexibilité à long terme », a déclaré Stephen Buschbom, responsable de la recherche appliquée et de l’analyse chez Trepp. « On voit donc les emprunteurs apporter une contribution marginale en fonds propres pour repousser le problème et espérer un retour au bureau, en sauvegardant leur position en capitaux propres. » Buschbom pense que cette année sera celle où le secteur des bureaux atteindra son pic de défauts, entre 12 % et 13 %. Les immeubles de classe A, plus récents ou emblématiques, affichent déjà des taux d’occupation beaucoup plus élevés, notamment dans les villes où l’IA stimule la création d’emplois. La conversion de bureaux en logements, surtout à New York, contribue également à atténuer une partie de la détresse. « Il n’y a pas de panique, ni de sentiment que tout va changer radicalement dans le secteur. C’est un record, mais c’est la même histoire. Où allons-nous à partir d’ici ? Continuerons-nous à voir des chiffres plus élevés, ou allons-nous commencer à observer des signes positifs ? » a déclaré Buschbom. Il a souligné que la majorité des prêts en défaut dans le secteur des bureaux sont des défauts liés à l’échéance, c’est-à-dire des prêts qui sont remboursés mais ne peuvent pas être refinancés à leur terme en raison du contexte de taux d’intérêt plus élevés. Le prêteur ne souhaite pas engager une procédure de saisie, donc dans certains cas, l’emprunteur peut injecter des fonds propres supplémentaires dans le prêt, pas assez pour le refinancer, mais suffisants pour obtenir une prolongation. « Nous voyons beaucoup de cela. Ce n’est pas une solution universelle. Tout dépend du cas », a-t-il ajouté, précisant que les prêts d’aujourd’hui ne ressemblent en rien à ceux de la crise financière de 2008. « La souscription et la conception de la titrisation sont beaucoup plus disciplinées, avec un risque bien moindre. Et, surtout, la gestion a gagné en efficacité. Les gestionnaires ont désormais beaucoup plus vite fait de trouver une solution », a déclaré Buschbom.