5 façons d'accéder à la valeur nette de votre maison

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir emprunter contre la valeur de votre maison. C’est une méthode potentiellement peu coûteuse pour financer des travaux de rénovation, des dépenses d’urgence, la consolidation de dettes, et plus encore. En fonction de la valeur de votre patrimoine immobilier accumulé, vous pouvez également avoir accès à plus d’argent que ce que vous pourriez obtenir avec un prêt personnel traditionnel.

De manière générale, il existe cinq façons d’accéder à la valeur de votre maison :

• Prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire

• Ligne de crédit hypothécaire (HELOC)

• Refinancement avec retrait de fonds (cash-out refinance)

• Hypothèque inversée

• Investissement en capital immobilier

Les meilleurs prêteurs hypothécaires proposent souvent plusieurs de ces options. Nous examinerons chacune d’elles pour vous aider à choisir celle qui convient le mieux à votre situation.

Qu’est-ce que la valeur nette de votre maison ?

La valeur nette de votre maison correspond simplement à la valeur de votre propriété moins le solde restant de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si votre maison est évaluée à 400 000 € et qu’il vous reste 100 000 € à rembourser, vous disposez de 300 000 € en valeur nette.

Il est important de noter que la valeur de votre maison peut actuellement être supérieure (ou inférieure) au montant initial emprunté. Des facteurs comme des rénovations, la performance du marché immobilier, ou encore des changements dans le quartier peuvent influencer la valeur de votre bien.

5 façons d’accéder à la valeur de votre maison

Il existe plusieurs moyens d’emprunter contre la valeur de votre maison. Voici une explication rapide de leur fonctionnement.

Prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire

Également appelé second prêt hypothécaire, ce type de prêt est très similaire à un prêt personnel classique avec un taux d’intérêt fixe. Lors de l’ouverture du compte, vous recevez une somme forfaitaire déposée sur votre compte bancaire que vous pouvez utiliser comme bon vous semble.

Vous serez inscrit à un plan de remboursement par versements mensuels égaux jusqu’à ce que votre prêt soit remboursé, intérêts compris.

Ligne de crédit hypothécaire (HELOC)

Une ligne de crédit hypothécaire fonctionne davantage comme une carte de crédit. Au lieu d’un montant forfaitaire déposé sur votre compte lors de l’ouverture, vous aurez accès à une ligne de crédit renouvelable que vous pouvez utiliser, rembourser, et réutiliser à votre guise.

Une HELOC se divise en deux phases :

2. Période de tirage : souvent d’une durée de plusieurs années, c’est la période pendant laquelle vous pouvez dépenser.

3. Période de remboursement : après la période de tirage, vous devrez rembourser toute dette restante — en une seule fois ou en versements mensuels égaux. La période de remboursement peut durer plusieurs décennies.

Un aspect unique de la HELOC est que vous ne payez des intérêts que sur la somme que vous utilisez réellement. En d’autres termes, si votre limite de crédit est de 200 000 € mais que votre solde n’est que de 5 000 €, vous ne paierez des intérêts que sur ces 5 000 €. Les taux d’intérêt des HELOC sont généralement variables.

Refinancement avec retrait de fonds (cash-out refinance)

Au lieu d’ajouter un paiement supplémentaire à votre hypothèque existante, vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire pour un montant supérieur à votre solde actuel — et empocher la différence. Pour reprendre l’exemple ci-dessus, si votre maison vaut 400 000 € et qu’il vous reste 100 000 € à rembourser, vous pouvez refinancer pour 300 000 €. Cela vous donnerait 200 000 € en fonds excédentaires déposés sur votre compte bancaire. C’est ce qu’on appelle un refinancement avec retrait de fonds.

Vous rembourserez ensuite la valeur nette empruntée sur la nouvelle durée de votre prêt hypothécaire, qui peut être de 30 ans. Si votre paiement mensuel ne augmente pas, c’est une façon potentiellement avantageuse d’emprunter de l’argent sans augmenter votre ratio d’endettement. Cependant, cela peut aussi vous coûter énormément d’intérêts si vous remboursez votre prêt en avance.

Hypothèque inversée

Réservée aux propriétaires en âge de la retraite (à partir de 55 ans jusqu’à 62 ans, selon le type de prêt), une hypothèque inversée vous permet d’emprunter la valeur de votre maison, que vous rembourserez lorsque vous vendrez votre propriété. Cela réduit effectivement la valeur nette de votre maison — ce qui signifie que vous recevrez moins d’argent lors de la vente, car le prêt sera remboursé à partir de vos bénéfices.

Avec une hypothèque inversée, vous cessez de faire des paiements hypothécaires mensuels. La banque vous prête une somme suffisante pour rembourser votre prêt, et vous donne un supplément en liquide sous forme de somme forfaitaire, de versements mensuels, ou de ligne de crédit.

Investissement en capital immobilier / Partage de la valeur

Dans certains cas, il est possible d’emprunter contre la valeur de votre maison sans payer d’intérêts.

Voici comment cela fonctionne : une personne ou une société peut investir dans votre propriété en vous donnant une somme forfaitaire en échange d’un pourcentage de la valeur future de votre maison, avec l’accord de rembourser cette somme à une date précise. Vous pouvez dépenser cet argent comme bon vous semble, mais à la date convenue (ou si vous vendez votre maison avant), vous rembourserez leur pourcentage en fonction de la valeur actuelle de votre propriété.

Avantages et inconvénients de l’accès à la valeur de votre maison

Avantages

• Possibilité d’emprunter un montant supérieur à celui d’un prêt personnel classique
• Taux d’intérêt souvent plus bas que ceux d’un prêt personnel
• Plusieurs options de prêt disponibles

Inconvénients

• Paiement supplémentaire en plus de votre hypothèque actuelle
• En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir votre maison
• Les frais de clôture peuvent être coûteux

Comment choisir la bonne option pour votre situation

Chaque méthode d’emprunt contre la valeur de votre maison présente ses avantages. Posez-vous les questions suivantes pour déterminer laquelle est la mieux adaptée à vos objectifs personnels.

Prévoyez-vous de faire plusieurs achats importants au fil du temps ?

Dans certains cas, le financement dont vous avez besoin se fait par étapes. Par exemple, ceux qui rénovent une maison peuvent commencer par la cuisine avant de s’attaquer au salon.

Dans ce cas, un prêt hypothécaire classique en une seule fois peut ne pas être la meilleure option, car vous paierez des intérêts sur la totalité des fonds dès le départ. Une HELOC est souvent plus adaptée, car vous ne payez des intérêts que sur la partie de votre crédit que vous utilisez.

Savez-vous exactement combien d’argent vous avez besoin ?

Si vous avez une dépense unique à couvrir, un prêt hypothécaire classique peut être votre meilleure option. Il vous verse une grosse somme d’un seul coup, avec des paiements mensuels prévisibles, ce qui facilite la gestion de votre budget.

Les taux hypothécaires sont-ils nettement plus bas qu’au moment où vous avez contracté votre prêt initial ?

Si les taux hypothécaires actuels sont, par exemple, supérieurs d’un point de pourcentage ou plus à ceux de votre prêt initial, il pourrait être judicieux de le refinancer. Un refinancement avec retrait de fonds peut être la solution idéale si vous avez besoin d’une somme importante pour financer un projet.

Souhaitez-vous assouplir votre budget pendant votre retraite ?

Peut-être que vous n’avez pas de projet précis en tête, mais que vous vivez avec un revenu fixe difficile à gérer. C’est une situation courante en fin de vie.

Une hypothèque inversée pourrait être la solution, car vous cesserez généralement de faire des paiements hypothécaires et pourrez recevoir des versements mensuels issus de votre valeur nette pour couvrir vos dépenses. Encore une fois, le solde du prêt augmente avec le temps et devra être remboursé lorsque vous vendrez ou hériterez la maison.

Exigences pour emprunter contre la valeur de votre maison

Les conditions pour emprunter contre la valeur de votre maison sont en certains points similaires à celles d’un prêt personnel classique. Par exemple :

• Profil de crédit : Les prêts hypothécaires, lignes de crédit, et refinancements avec retrait de fonds nécessitent un bon score de crédit pour obtenir les meilleurs taux. Cela implique une faible utilisation du crédit (les experts recommandent 30 % ou moins), une longue histoire de paiements à temps, et un âge moyen des comptes élevé.

• Ratio d’endettement (DTI) : Votre ratio d’endettement est le pourcentage de vos revenus mensuels consacré au paiement minimum de vos dettes. Les prêteurs préfèrent généralement un DTI de 45 % ou moins.

• Revenus et emploi : Il sera difficile d’obtenir un prêt si vous n’avez pas un revenu que la banque considère suffisant pour rembourser l’emprunt. Il est également préférable d’avoir plusieurs mois d’emploi stable pour prouver la fiabilité de vos revenus.

Vous devrez aussi disposer d’un minimum de valeur nette pour emprunter. Selon le prêteur, il est généralement requis de maintenir entre 15 % et 20 % de fonds propres dans votre maison en permanence. Autrement dit, si vous n’avez accumulé que 10 % de fonds propres, il est peu probable que vous puissiez emprunter.

Frais liés à l’emprunt contre la valeur de votre maison

Dans tous les cas, sauf pour un investissement en capital immobilier, il y a des frais de clôture liés à l’accès à la valeur de votre maison. Certains prêteurs annoncent des frais annulés, mais en général, vous pouvez vous attendre à payer des frais tels que :

• Frais de dossier

• Frais d’évaluation

• Frais de recherche de titre

• Frais de préparation des documents

• Frais de notaire

Les frais de clôture représentent généralement entre 2 % et 5 % du montant total emprunté.

Alternatives à l’emprunt contre la valeur de votre maison

L’accès à la valeur de votre maison n’est pas la seule option lorsque vous devez financer un achat important ou un projet en cours. Voici quelques autres options populaires avec leurs avantages :

• Prêt personnel : Ce prêt non garanti comporte moins de contraintes qu’un prêt hypothécaire. Si vous ne pouvez pas rembourser, le prêteur ne saisira pas votre propriété. Cependant, le montant empruntable est souvent inférieur à celui d’un prêt hypothécaire. Vous recevrez une somme forfaitaire versée sur votre compte bancaire et serez inscrit à des versements mensuels jusqu’à ce que le principal et les intérêts soient remboursés.

• Ligne de crédit personnelle : Semblable à une HELOC, cette ligne de crédit renouvelable vous permet de dépenser durant la période de tirage et de rembourser durant la période de remboursement. C’est aussi un prêt non garanti — la banque ne pourra pas saisir votre propriété en cas de défaut.

• Carte de crédit : C’est souvent une méthode moins judicieuse pour financer un achat important en raison du taux d’intérêt élevé. Cependant, certaines cartes offrent un taux d’intérêt initial de 0 % pendant un an ou presque deux lors de l’ouverture du compte. Si vous remboursez votre solde avant la fin de cette période sans intérêt, cela peut être la façon la moins coûteuse de financer votre dépense.

Vous pouvez aussi envisager d’emprunter auprès de proches pour éviter les intérêts et les vérifications de crédit formelles. Mais assurez-vous d’avoir une conversation franche sur les attentes pour ne pas nuire à la relation.

L’essentiel

Il existe cinq moyens courants d’accéder à la valeur de votre maison : un prêt hypothécaire, une ligne de crédit hypothécaire, un refinancement avec retrait de fonds, une hypothèque inversée, et un investissement en capital immobilier. Chacun présente ses avantages selon vos objectifs financiers.

Questions fréquemment posées

Quels sont les risques liés à l’utilisation de votre maison comme garantie pour accéder à sa valeur ?

En utilisant votre maison comme garantie, vous risquez de la perdre si vous ne remboursez pas votre prêt. La banque peut vendre votre propriété pour récupérer ses pertes.

Comment utiliser un prêt hypothécaire pour transformer la valeur nette en une somme forfaitaire ?

Un prêt hypothécaire se réalise par un versement unique d’argent dans votre compte bancaire. Lors de la souscription, la banque dépose la somme en une seule fois et vous inscrit à des versements mensuels jusqu’à remboursement complet.

Quel score de crédit et quel ratio d’endettement faut-il généralement pour emprunter contre la valeur de votre maison ?

Selon le prêteur, vous aurez probablement besoin d’un score de crédit compris entre 620 et 680. Vous devrez aussi souvent maintenir un ratio d’endettement de 45 % ou moins.

Comment utiliser en toute sécurité la valeur de votre maison pour consolider des dettes à taux élevé (cartes de crédit ou prêts personnels) ?

Utiliser votre valeur nette pour consolider des dettes à taux élevé peut être une bonne idée. Mais pour le faire en toute sécurité, assurez-vous que vos habitudes de dépense ont changé. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec une dette encore plus importante et de perdre votre maison.

Peut-on accéder à la valeur de sa maison si on ne la possède que depuis quelques années et que l’on a peu d’équité ?

Il est possible d’accéder à la valeur de votre maison même si vous ne la possédez que depuis peu. Cependant, la plupart des prêteurs exigent de maintenir entre 15 % et 20 % de fonds propres en permanence. Si vous avez moins que cela, il sera difficile d’emprunter.