2 FPI avec une économie « Mafioso » offrant jusqu'à 5,2 %

Les fonds de placement immobilier (FPI) ont tendance à briller lorsque les taux d’intérêt sont plafonnés. Et ce plafond est sécurisé, pour des raisons que nous examinerons sous peu.

Les FPI de location nette, en particulier, sont convaincants ici. Ce sont les propriétaires ennuyeux de l’économie réelle. (Bâillement ? J’adore cette réaction des investisseurs en revenus classiques !)

Les propriétaires en location nette possèdent les pharmacies du quartier, les grands magasins situés aux intersections animées, ainsi que les entrepôts et centres de distribution que nous croisons sur l’autoroute. Ces FPI restent en retrait et perçoivent les chèques de loyer pendant que les locataires payent leur propre chemin.

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Voici comment fonctionne le modèle économique :

2. Le FPI achète la propriété et construit (ou rénove) l’installation pour la louer.
3. Un contrat de location nette est signé, où le locataire paie les factures de la propriété (taxes, assurance et maintenance).
4. Le propriétaire perçoit le loyer — et ne se retrouve pas à écrire des chèques (ou même à répondre à un appel) lorsque le toit fuit !
5. Le FPI de location nette construit un portefeuille de ces baux, perçoit des revenus et renvoie la majorité du loyer sous forme de dividendes.

C’est le modèle « mafieux » de l’immobilier. Le client paie les dépenses, le FPI perçoit et nous sommes payés.

Bien sûr, nous contrarians prudents aimons la hausse en plus de nos distributions. Aujourd’hui, nous avons une configuration attrayante pour l’appréciation des prix dans le monde des FPI.

À mesure que la Fed réduit les taux, les dividendes versés par les FPI deviennent de plus en plus attractifs pour les investisseurs en revenus. Les marchés monétaires ne versent plus 5 %. Beaucoup de fonds obligataires non plus. Mais les FPI versent…

Et il est probable que les taux continuent de baisser en raison du déploiement de l’IA dans toute l’économie. L’automatisation limite la croissance des salaires. Le support client, par exemple, est en bonne voie d’être automatisé. Ensuite, nous verrons la comptabilité, la conformité et même le travail juridique de plus en plus gérés par des machines. Une inflation plus douce donne à la Fed la marge de réduire davantage, au-delà des attentes de Wall Street.

C’est un vent favorable pour les détenteurs de dividendes. Et pendant que ce processus de baisse des taux se déroule, les FPI deviendront de plus en plus populaires.

Ce vent pousse les voiles de W.P. Carey (WPC), un FPI en difficulté que le marché commence à pardonner. Fin 2023, la direction a fait la seule chose que détestent les investisseurs en revenus : elle a réinitialisé le dividende trimestriel à 0,86 $. Les investisseurs classiques ont vu un mot — « réduction » — et ont vendu.

Mais ce titre a manqué le vrai mouvement. WPC ne réduisait pas réellement sa distribution. Il se séparait de son plus gros casse-tête : l’exposition aux bureaux.

WPC a cédé 59 propriétés de bureaux à un FPI séparé — Net Lease Office Properties (NLOP). Les actionnaires ont reçu 1 action de NLOP pour 15 actions de WPC. Une séparation claire qui a mis le risque bureau dans sa propre case et ramené WPC à ses activités principales : locations industrielles, entrepôts et commerces essentiels en location nette.

NLOP était une façon créative de battre le marché baissier de l’immobilier de bureau. Il n’était pas géré comme une action « dividende à vie ». NLOP a empaqueté et vendu ses actifs de bureau de manière méthodique, renvoyant de l’argent en même temps que ses propriétés étaient monétisées.

Et ces derniers mois, NLOP a fait exactement cela — déclarant des distributions spéciales en cash de 4,10 $, 5,10 $ et 6,75 $ par action (versées en décembre, janvier et février). Cela représente près de 16 $ par action NLOP en peu de temps. Sur le ratio de spin initial, cela fait environ un dollar par action WPC en cash réel, que les investisseurs classiques ont ignoré pendant qu’ils boudaient la « réduction ».

Les chèques de loyer de WPC ne sont pas statiques — plus de 99 % comportent des augmentations contractuelles. Ces escaladeurs de loyers sont simplement des augmentations annuelles intégrées dans les contrats.

Pendant ce temps, le vrai WPC est de retour en mode croissance. En 2025, il a réalisé un investissement record de 2,1 milliards de dollars avec un rendement moyen estimé à 9,2 %, grâce à l’application des escaladeurs de loyers. C’est exactement la façon de préparer un FPI en location nette pour un cycle de baisse des taux : verrouiller des rendements élevés aujourd’hui, puis augmenter les rendements en empruntant à des taux plus bas.

Avec un taux d’occupation de 97 % et un portefeuille sans bureaux, WPC mijote discrètement pendant que le marché reste bloqué sur 2023.

Certains FPI de location nette versent même mensuellement. Vous connaissez probablement Realty Income (O), « La société du dividende mensuel ». Eh bien, 4,2 % de rendement également chez Agree Realty (ADC), qui paie aussi mensuellement, et qui jouit d’une réputation pour un portefeuille plus pointu de locataires de haute qualité, de propriétés plus récentes et d’un bilan plus conservateur que Realty Income.

Le portefeuille d’ADC est construit autour de détaillants de nécessité, de qualité investissement comme Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Ce sont des actifs résistant à la récession et, franchement, à Amazon. Les gens ont toujours besoin d’épicerie, de matériel et de fournitures « faites-le vous-même », même lorsque l’économie est fragile.

Mais la arme secrète d’Agree est une chose que la plupart des investisseurs ne comprennent pas :

les baux fonciers. Un bail foncier est toujours un contrat de location, mais Agree possède le terrain et le locataire possède (et entretient) le bâtiment.

Dans de nombreux cas, le bâtiment est aussi en location nette — ce qui signifie que le locataire paie les dépenses — donc Agree ne perçoit que le loyer sur la terre. Si vous cherchez un flux de trésorerie immobilier peu dramatique, il est difficile de battre la possession du coin très fréquenté « terrain » pendant que quelqu’un d’autre se préoccupe du toit.

Et cette stratégie de terrain se développe rapidement. Fin 2025, les baux fonciers d’Agree ont atteint environ 75 millions de dollars de loyer annuel de base, représentant plus de 10 % du loyer annuel de la société.

C’est une sécurité significative. La terre n’est pas perturbée par le commerce électronique.

Agree a également acheté de façon agressive. En 2025, ils ont acquis 305 propriétés de location nette commerciale pour environ 1,44 milliard de dollars, avec un taux de capitalisation moyen d’environ 7,2 %, et une durée restante moyenne de bail d’environ 11,5 ans.

La direction prévoit d’investir 1,5 milliard de dollars en 2026, poursuivant son jeu de « Monopoly en location nette ». Agree empile des baux longs et des locataires de qualité, accumulant ses chèques de loyer pour constituer un plateau plus grand.

Ces deux dividendes, respectivement à 5,2 % et 4,2 %, sont modestes selon nos standards (élevés). Mais la configuration de rendement total est attrayante. Les rendements des marchés monétaires diminuent. Avec la baisse du cash de 5 % à 3 % alors que la Fed réduit ses taux, les investisseurs en revenus sortent du cash pour revenir aux dividendes. C’est à ce moment que les FPI de location nette non seulement versent, mais ont aussi tendance à augmenter en prix.

Bien que j’apprécie le fait qu’Agree paie mensuellement, son rendement de 4,2 % est simplement trop faible pour être considéré comme une star du dividende mensuel. Je réserve cet honneur aux actions et fonds versant 11 % par an — comme ces trois.

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