Keterlambatan pembayaran dalam sekuritas berbasis hipotek komersial sedang meningkat. Berikut yang sedang terjadi

Sebuah versi dari artikel ini pertama kali muncul di newsletter CNBC Property Play bersama Diana Olick. Property Play membahas peluang baru dan yang sedang berkembang bagi investor properti, mulai dari individu hingga kapital ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusional, dan perusahaan publik besar. Daftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda. Keterlambatan pembayaran dalam sekuritas berbasis hipotek komersial kembali meningkat pada bulan Januari, naik 17 basis poin dari Desember menjadi 7,47%, menurut Trepp. Pada Januari 2025, tingkatnya adalah 6,56%. Saldo pinjaman yang baru saja mengalami keterlambatan bulan lalu mencapai hampir 5,4 miliar dolar, tetapi selama periode yang sama, pinjaman sebesar 2,6 miliar dolar telah disembuhkan dan 1,1 miliar dolar dilunasi. Itu meninggalkan kenaikan bersih sebesar 1,6 miliar dolar dalam pinjaman yang bermasalah. Kenaikan ini didorong oleh sektor kantor yang sedang mengalami tekanan, yang memiliki banyak properti bermasalah untuk diselesaikan tetapi menunjukkan perbaikan dalam fundamentalnya. Tingkat kekosongan akhirnya menurun untuk pertama kalinya sejak 2019. Keterlambatan pembayaran CMBS kantor naik 103 basis poin dari Desember menjadi 12,34%, mencapai rekor tertinggi dalam indeks Trepp yang dimulai sejak tahun 2000. Rekor tertinggi sebelumnya adalah 11,6%, yang dicapai pada bulan Oktober. Peningkatan tingkat ini, bagaimanapun, didorong oleh dua properti besar di New York City: Worldwide Plaza ($940 juta) dan One New York Plaza ($835 juta). Dan meskipun tingkat utama ini tentu saja mengkhawatirkan, apa yang sebenarnya terjadi dengan pinjaman-pinjaman tersebut tampaknya kurang dari itu. “Banyak dari pinjaman ini menghadapi tekanan arus kas, tetapi mereka masih cukup dekat dengan posisi positif arus kas, atau memang positif arus kas, sehingga peminjam memiliki insentif untuk mencoba menyelamatkan kesepakatan dan mempertahankan beberapa opsi jangka panjang,” kata Stephen Buschbom, kepala riset terapan dan analitik Trepp. “Jadi, Anda akhirnya melihat peminjam menyumbang sejumlah kecil ekuitas untuk menunda masalah dan berharap kembali ke kantor, menyelamatkan posisi ekuitas mereka.” Buschbom mengatakan dia percaya ini akan menjadi tahun di mana kantor mencapai puncak keterlambatan pembayaran, sekitar 12% hingga 13%. Gedung kelas A, yaitu gedung kantor yang lebih baru atau bergengsi, sudah menunjukkan tingkat hunian yang jauh lebih tinggi, terutama di kota-kota di mana AI mendorong penciptaan pekerjaan baru. Konversi kantor menjadi residensial, terutama di New York City, juga membantu mengurangi sebagian tekanan. “Tidak ada, ‘Oh my God, langit runtuh, atau ini akan sepenuhnya mengubah pandangan saya tentang sektor ini.’ Ini rekor tertinggi, tetapi cerita lama. Ke mana kita akan pergi dari sini? Apakah kita akan terus naik, atau mulai melihat beberapa tanda positif?” kata Buschbom. Dia menunjukkan bahwa sebagian besar pinjaman kantor yang bermasalah adalah default saat jatuh tempo, jadi mereka adalah pinjaman yang sedang dibayar tetapi tidak dapat direfinancing saat masa berlakunya berakhir karena lingkungan suku bunga yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman tidak ingin menyita, jadi dalam beberapa kasus, peminjam mungkin menyuntikkan ekuitas baru ke dalam pinjaman, tidak cukup untuk refinancing tetapi cukup untuk memperpanjang masa pinjaman. “Kami melihat banyak hal seperti itu. Ini tidak berlaku untuk semua situasi. Sangat tergantung kasusnya,” tambahnya, menunjukkan bahwa pinjaman saat ini sangat berbeda dari yang terjadi selama krisis keuangan 2008. “Penilaian risiko dan desain sekuritisasi jauh lebih disiplin, risiko jauh lebih rendah. Dan, yang penting, aspek layanan telah menjadi semakin efisien. Jadi, para layanan menjadi jauh lebih cepat dalam menyelesaikan sesuatu,” kata Buschbom.