2 REIT dengan Ekonomi “Mafioso” yang Memberikan Hasil Hingga 5,2%

Reksa dana investasi properti (REITs) cenderung bersinar saat suku bunga terkendali. Dan tingkat tertinggi suku bunga tersebut aman, karena alasan yang akan kita bahas sebentar lagi.

REIT sewa bersih, khususnya, sangat menarik di sini. Mereka adalah pemilik properti yang membosankan dari ekonomi riil. (Yawn? Suka reaksi itu dari investor pendapatan vanilla!)

Pemilik sewa bersih ini memiliki apotek di jalan, pengecer toko besar di persimpangan sibuk, serta gudang dan pusat distribusi yang kita lewati di jalan tol. REIT ini duduk santai dan mengumpulkan cek sewa sementara penyewa membayar sendiri biaya mereka.

Dapatkan pemberitahuan penghasilan:

Daftar

Begini cara model bisnisnya bekerja:

2. REIT membeli properti dan membangun (atau merenovasi) fasilitas untuk disewakan.
3. Sebuah sewa bersih ditandatangani, di mana penyewa membayar tagihan properti (pajak, asuransi, dan pemeliharaan).
4. Pemilik properti mengumpulkan sewa—dan tidak terjebak menulis cek (atau bahkan menjawab panggilan telepon) saat atap bocor!
5. REIT sewa bersih membangun portofolio dari sewa-sewa ini, mengumpulkan pendapatan, dan mengirim sebagian besar sewa kembali kepada kita sebagai dividen.

Ini adalah model “mafioso” dari properti. Pelanggan membayar biaya, REIT mengumpulkan dan kita dibayar.

Tentu saja, para contrarian yang hati-hati menyukai potensi kenaikan selain dari pembayaran kita. Hari ini, kita memiliki pengaturan yang menarik untuk apresiasi harga di dunia REIT.

Saat Fed memotong suku bunga, dividen yang dibayarkan REIT menjadi semakin menarik bagi investor pendapatan. Pasar uang tidak lagi membayar 5%. Banyak dana obligasi juga tidak. Tapi REIT membayar…

Dan suku bunga kemungkinan akan terus turun karena peluncuran AI di seluruh ekonomi. Otomatisasi membatasi pertumbuhan upah. Dukungan pelanggan, misalnya, sudah dalam proses otomatisasi. Selanjutnya kita akan melihat pembukuan, kepatuhan, dan bahkan pekerjaan hukum semakin banyak dilakukan oleh mesin. Inflasi yang lebih lembut memberi ruang bagi Fed untuk memotong lebih banyak dari yang diperkirakan Wall Street.

Ini adalah angin besar yang mendorong layar kapal bagi pembayar dividen. Dan sementara proses penurunan suku bunga ini berlangsung, REIT akan semakin populer.

Angin ini mendorong layar W.P. Carey (WPC), sebuah REIT yang sempat dianggap remeh pasar, namun mulai dimaafkan. Pada akhir 2023, manajemen melakukan satu hal yang dibenci investor pendapatan: mereka mengatur ulang dividen kuartalan menjadi $0,86. Investor vanilla melihat satu kata—“potong”—dan langsung menjual.

Tapi judul berita itu melewatkan langkah sebenarnya. WPC sebenarnya tidak benar-benar mengurangi pembayaran. Mereka justru mengalihkan perhatian dari masalah terbesar: eksposur kantor.

WPC memisahkan 59 properti kantor menjadi REIT terpisah—Net Lease Office Properties (NLOP). Pemegang saham menerima 1 saham NLOP untuk setiap 15 saham WPC. Pemisahan yang bersih ini menempatkan risiko kantor dalam kotak tersendiri dan mengembalikan WPC ke inti bisnisnya yaitu sewa bersih industri, gudang, dan ritel penting.

NLOP adalah cara kreatif untuk mengatasi pasar bearish di ruang kantor. Ini tidak dijalankan seperti saham “dividen selamanya”. NLOP mengemas dan menjual aset kantornya secara metodis, mengirimkan kas kembali saat properti dimonetisasi.

Dan dalam beberapa bulan terakhir, NLOP melakukan hal itu—mengumumkan distribusi kas khusus sebesar $4,10, $5,10, dan $6,75 per saham (dibayar pada Desember, Januari, dan Februari). Itu hampir $16 per saham NLOP dalam waktu singkat. Berdasarkan rasio spin awal, itu sekitar satu dolar per saham WPC dalam bentuk kas nyata yang diabaikan investor vanilla saat mereka meratapi “potongan” tersebut.

Cek sewa WPC tidak statis—lebih dari 99% memiliki kenaikan kontrak. Kenaikan sewa ini hanyalah kenaikan tahunan yang sudah tertanam dalam kontrak.

Sementara itu, asal WPC kembali ke mode pertumbuhan. Pada 2025, mereka menutup investasi sebesar $2,1 miliar dengan perkiraan hasil rata-rata 9,2% saat kenaikan sewa mulai berlaku. Itulah cara menyiapkan REIT sewa bersih untuk siklus penurunan suku bunga: mengunci hasil tinggi hari ini, lalu meningkatkan pengembalian dengan meminjam dengan suku bunga lebih rendah.

Dengan tingkat hunian 97% dan portofolio tanpa kantor, WPC diam-diam berkembang sementara pasar masih terpaku pada 2023.

Beberapa REIT sewa bersih bahkan membayar bulanan. Anda mungkin tahu Realty Income (O), “Perusahaan Dividen Bulanan.” Nah, 4,2% Agree Realty (ADC) juga membayar bulanan, dan memiliki reputasi untuk portofolio penyewa berkualitas tinggi yang lebih tajam, properti yang lebih baru, dan neraca keuangan yang lebih konservatif dibanding Realty Income.

Portofolio ADC dibangun di sekitar pengecer kebutuhan penting dengan peringkat investasi seperti Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Mereka tahan resesi dan, jujur saja, tahan terhadap Amazon. Orang tetap membutuhkan bahan makanan, perangkat keras, dan perlengkapan “perbaiki sendiri” bahkan saat ekonomi goyah.

Tapi senjata rahasia Agree adalah satu hal yang tidak dipahami kebanyakan investor:

ground leases. Sebuah ground lease tetap merupakan kontrak sewa, tetapi Agree memiliki tanah dan penyewa memiliki (dan memelihara) bangunan.

Dalam banyak kasus, bangunan juga disewa secara bersih—artinya penyewa membayar biaya-biaya tersebut—jadi Agree hanya mengumpulkan sewa dari tanahnya. Jika Anda menginginkan aliran kas properti yang minim drama, sulit mengalahkan memiliki “tanah” di sudut yang ramai sementara orang lain yang khawatir tentang atap.

Dan strategi tanah ini berkembang dengan cepat. Pada akhir tahun 2025, ground lease Agree meningkat menjadi sekitar $75 juta dalam sewa dasar tahunan, mewakili lebih dari 10% dari sewa dasar tahunan REIT tersebut.

Ini adalah perlindungan yang berarti. Tanah tidak terganggu oleh e-commerce.

Agree juga telah membeli secara agresif. Pada 2025, mereka mengakuisisi 305 properti sewa bersih ritel dengan nilai sekitar $1,44 miliar, dengan tingkat kapitalisasi rata-rata sekitar 7,2%, dan sisa masa sewa sekitar 11,5 tahun.

Manajemen memperkirakan akan menginvestasikan $1,5 miliar di 2026, melanjutkan permainan “Monopoli Sewa Bersih.” Agree menumpuk sewa jangka panjang dan penyewa berkualitas, menggabungkan cek sewa mereka menjadi papan yang lebih besar.

Dua dividen ini, masing-masing sebesar 5,2% dan 4,2%, relatif modest menurut standar kita (yang tinggi). Tapi pengaturan hasil totalnya menarik. Hasil pasar uang sedang turun. Dengan kas yang berkurang dari 5% menuju 3% saat Fed memotong, investor pendapatan beralih dari kas kembali ke pembayar dividen. Saat itulah REIT sewa bersih tidak hanya membayar tetapi juga cenderung naik harganya.

Meskipun saya suka fakta bahwa Agree membayar bulanan, hasil 4,2% ini terlalu rendah untuk memenuhi syarat sebagai dividen bulanan super. Saya menempatkan penghormatan itu untuk saham dan dana yang membayar 11% per tahun—seperti tiga ini.