商業用住宅ローン担保証券の延滞が増加しています。何が起きているのか

この記事の一部は、Diana OlickによるCNBC Property Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、不動産投資家向けの新たな機会や進化する動向を、個人投資家からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで幅広く取り上げています。今後の号をメールで受け取りたい方は登録してください。

商業用モーゲージ担保証券（CMBS）の延滞率は1月に再び上昇し、12月から17ベーシスポイント増加して7.47％となりました。2025年1月の率は6.56％でした。先月の新たに延滞したローンの残高は約54億ドルでしたが、そのうち26億ドルが解消され、11億ドルが返済されました。その結果、延滞ローンの純増は16億ドルとなりました。

この増加は、困難に直面しているオフィスセクターの影響によるもので、多くの苦境にある物件を抱えつつも、基本的な指標には改善が見られます。空室率は2019年以来初めて低下しています。オフィスCMBSの延滞率は12月から103ベーシスポイント上昇し、12.34％となり、2000年以降のTreppの指数で過去最高を記録しました。以前の最高値は10月の11.6％です。

この率の上昇は、特にニューヨーク市の二つの巨大物件、Worldwide Plaza（9億4千万ドル）とOne New York Plaza（8億3千5百万ドル）によるものです。見出しの率は確かに懸念材料ですが、実際のローンの状況はそれほど深刻ではないようです。

「多くのこれらのローンはキャッシュフローの圧迫に直面していますが、まだキャッシュフローがプラスに近いか、プラスであるため、借り手は取引を救済し、長期的な選択肢を維持しようとするインセンティブがあります」と、Treppの応用研究・分析責任者のStephen Buschbomは述べています。「その結果、借り手は少額の自己資本を投入して問題を先送りし、オフィス復帰を期待しながら自己資本のポジションを守ろうとしています。」

Buschbomは、今年はオフィスセクターの延滞率がピークに達する年になると考えており、その範囲は12％から13％の間だと予測しています。新しいまたは代表的なクラスAのオフィスビルは、特にAIによる新たな雇用創出が進む都市で、すでに高い稼働率を示しています。ニューヨーク市では、オフィスの住宅への転換も一部の苦境を緩和しています。

「『天が落ちる』とか、『このままセクター全体の見方が変わる』といったことはありません。記録的な高水準ですが、いつもの話です。これからどうなるのか？さらに上昇し続けるのか、それとも何らかのポジティブな兆しが見えてくるのか？」と Buschbomは述べています。

彼は、延滞しているオフィスローンの大半が満期時のデフォルトであることに注目し、これらは返済はされているものの、金利上昇の環境下でリファイナンスできないために問題が生じていると指摘しています。貸し手は差し押さえを望まず、借り手はリファイナンスはできなくても、延長のために新たな自己資本を投入する場合もあります。

「そういったケースが多く見られます。すべてに当てはまるわけではなく、ケースバイケースです」と付け加え、今日のローンは2008年の金融危機時のものとは全く異なると述べています。

「アンダーライティングや証券化の設計ははるかに厳格で、リスクも格段に低くなっています。そして何より、サービスの効率性も向上しています。サービス業者は問題解決に非常に迅速に対応できるようになっています」と Buschbomは締めくくりました。