Що являє собою ринок іпотечних облігацій?

Що таке ринок іпотечних цінних паперів (MBS)?

Ринок іпотечних цінних паперів (MBS) — це система емісії та торгівлі, побудована на об'єднанні іпотечних кредитів у такі, що підлягають обігу боргові цінні папери. Він об'єднує кредиторів, гарантів і інвесторів, перетворюючи довгострокові житлові чи комерційні іпотечні кредити на трансферні інструменти з фіксованим доходом.

На цьому ринку банки чи кредитні установи формують великі пули іпотечних кредитів і шляхом сек'юритизації (перетворення майбутніх платежів на такі, що продаються цінні папери) випускають облігації. Основний продукт — іпотечний цінний папір (MBS), який забезпечується грошовими потоками від іпотечних платежів. Основна сума і відсотки за цими облігаціями надходять від численних позичальників, які щомісяця сплачують свої житлові чи комерційні кредити. Ринок охоплює як первинний ринок нових випусків, так і вторинний ринок для торгівлі та підтримки ліквідності чинних облігацій.

Як функціонує ринок іпотечних цінних паперів?

Ринок MBS працює за схемою від видачі кредиту до емісії, торгівлі та зберігання. Основний процес полягає у перетворенні розрізнених кредитів на стандартизовані облігації та постійному розподілі грошових потоків інвесторам.

1. Видача кредиту: Банки або іпотечні компанії видають великі обсяги житлових чи комерційних кредитів, формуючи пули активів для об'єднання.
2. Сек'юритизація та підвищення кредитної якості: Пули активів передаються спеціалізованим компаніям (SPV), де встановлюється структура і механізми підвищення кредитної якості. Для "агентських MBS" державні агентства з фінансування житла надають гарантії для зменшення втрат від дефолтів.
3. Емісія: Облігації оцінюються на основі параметрів пулу активів, таких як середня ставка, строк погашення та географічний розподіл, після чого продаються інституційним або кваліфікованим інвесторам.
4. Обслуговування та розподіл: Сервісери кредитів збирають щомісячні платежі позичальників, утримують комісії та розподіляють кошти власникам облігацій згідно з установленими правилами.
5. Вторинна торгівля: Облігації торгуються на позабіржовому ринку за дохідністю та спредом, що дозволяє купувати й продавати їх. Ціни змінюються залежно від ставок та очікувань дострокового погашення.

Взаємозв’язок між ринком MBS і іпотечними цінними паперами

Іпотечні цінні папери є базовими інструментами ринку MBS. Без MBS не було б стандартизованих, придатних до торгівлі одиниць на цьому ринку.

Типові форми включають "пас-стру" MBS, де основна сума та відсотки розподіляються пропорційно інвесторам; і "структуровані" угоди (також відомі як CMO/REMIC), які розбивають грошові потоки на різні транші за пріоритетом і строком, щоб відповідати різним рівням ризику. Іпотечні цінні папери для житлової нерухомості (RMBS) базуються на житлових кредитах, а комерційні іпотечні цінні папери (CMBS) забезпечені кредитами під комерційну нерухомість. Усі вони оцінюються і торгуються на одному ринку, але відрізняються якістю кредиту, строком і ліквідністю.

Ключові учасники ринку іпотечних цінних паперів

Учасники ринку MBS — це емітенти, гаранти і рейтингові агентства, посередники та кінцеві інвестори, кожен із яких виконує окрему функцію.

• Емітент і обслуговування: Банки та іпотечні компанії здійснюють кредитування і збір платежів; сервісери розподіляють щомісячні платежі інвесторам.
• Гарантування та регулювання: Агентства з фінансування житла надають гарантії для агентських MBS; регулятори встановлюють вимоги до капіталу і правила розкриття інформації.
• Структурування і рейтингування: Інвестиційні банки розробляють структуровані угоди; рейтингові агентства присвоюють кредитні рейтинги для полегшення оцінки і дотримання вимог.
• Інвестування та підтримка ліквідності: Комерційні банки, страхові компанії, пенсійні й інвестиційні фонди, державні установи і центральні банки інвестують у ці облігації; маркетмейкери забезпечують ліквідність через котирування на позабіржових ринках.

Оцінка і розрахунок дохідності на ринку іпотечних цінних паперів

Оцінка на ринку MBS ґрунтується на аналізі дохідності і спреду, з урахуванням як базових ставок, так і невизначеностей, наприклад, ризику дострокового погашення. Купонна ставка фіксується договором, але реальна вартість визначається дохідністю до погашення і спредом до державних облігацій.

Спреди зазвичай котируються у базисних пунктах (bps), де 1 базисний пункт = 0,01%. Багато інвесторів орієнтуються на скоригований на опціони спред (OAS), який враховує опцію дострокового погашення, що її мають позичальники, — розглядаючи дострокове погашення як опцію відкликання, що впливає на компенсацію понад безризикову ставку.

Ключові метрики — середньозважена купонна ставка (WAC) для пулів кредитів і середньозважений строк життя (WAL) для періодів збору грошових потоків. Нарахування і виплата відсотків зазвичай відбуваються щомісяця. Ціни змінюються відповідно до коливань ставок і нових припущень щодо дострокового погашення.

Основні ризики на ринку іпотечних цінних паперів

Головні ризики на ринку MBS — кредитний ризик, ризик процентної ставки, ризик дострокового погашення/продовження і ризик ліквідності. Профіль ризику залежить від продукту; агентські MBS мають відносно низький кредитний ризик, але залишаються чутливими до змін ставок і дострокових погашень.

• Кредитний ризик: Коли у пулі переважають неагентські чи низькоякісні кредити, дефолти позичальників зменшують грошовий потік.
• Ризик процентної ставки: Зростання ставок знижує ціни облігацій; зниження ставок підвищує ціни, але створює інші ризики.
• Ризик дострокового погашення і продовження: При зниженні ставок позичальники рефінансують кредити, прискорюючи повернення грошових потоків — інвестори стикаються з "реінвестуванням під нижчу дохідність". Коли ставки зростають, дострокові погашення сповільнюються, строк життя збільшується, а чутливість ціни зростає.
• Ризик ліквідності: У періоди ринкового стресу спреди між ціною купівлі та продажу розширюються, а транзакційні витрати зростають.

Приклад: Під час циклу підвищення ставок 2022–2023 років фіксована іпотечна ставка у США на 30 років зросла приблизно з 3% до понад 7% (джерело: Freddie Mac PMMS). Багато чинних кредитів були "зафіксовані" за низькими ставками, що сповільнило дострокові погашення й призвело до ефекту "продовження" для MBS.

Уроки кризи 2008 року для ринку MBS

Фінансова криза 2008 року виявила проблеми низьких стандартів андеррайтингу, надмірної складності структур і надмірної залежності від рейтингів на ринку MBS. Головний урок — управління ризиками і розкриття інформації мають охоплювати джерела кредитування і припущення моделей.

Коли ціни на житло впали і безробіття зросло, рівень дефолтів за субстандартними кредитами різко підвищився. Збитки швидко поширилися по структурі від молодших траншів. Для стабілізації ринків Федеральна резервна система здійснила кілька раундів кількісного пом’якшення, викуповуючи значні обсяги агентських MBS. Станом на 2024 рік ФРС утримує понад 2 трлн доларів агентських MBS на балансі (джерело: Federal Reserve H.4.1).

З регуляторного боку посилено вимоги до капіталу, стандарти андеррайтингу і правила розкриття інформації. Значно зросли очікування щодо якості пулу активів, стабільності сервісерів і прозорості моделей.

Застосування ринку іпотечних цінних паперів у Web3 та RWA

Ринок MBS може бути інтегрований у Web3 через токенізацію реальних активів (RWA) — подання грошових потоків і прав власності у блокчейні для підвищення ліквідності і ефективності розрахунків. Токени представляють часткові вимоги до боргу; грошові потоки можуть періодично розподілятися через стейблкоїни у блокчейні.

Потенційні переваги включають дрібніший розподіл часток власності (зниження бар'єрів входу), прозорі записи у блокчейні щодо володіння й розподілу, а також ефективніші транскордонні розрахунки. Для такої моделі потрібні надійні оракули даних і відповідна ідентифікація для перевірки джерел платежів, ефективності сервісерів і ідентичності інвесторів.

Ризики включають регуляторні відмінності між юрисдикціями, вимоги до відповідності інвесторів, технічні труднощі інтеграції для розподілу у блокчейні сервісерами, а також питання приватності і точності даних про кредити. Окремі інвестори мають перевіряти акредитацію платформ і умови зберігання активів — розуміючи, що токени є лише технічним відображенням прав, а базові ризики залишаються незмінними.

Як роздрібні інвестори можуть почати роботу з ринком MBS?

Роздрібним інвесторам варто спочатку опанувати основи, а потім поступово відстежувати дані і приклади для формування інтуїції щодо ставок і грошових потоків.

1. Опанувати базу: Вивчити, що таке сек'юритизація, MBS, ризик дострокового погашення, дюрація і спреди. Використовувати практичні приклади, щоб зрозуміти: "зниження ставок = легше рефінансування".
2. Читати розкриття: Аналізувати деталі пулу активів — ставки, географію, співвідношення кредиту до вартості, строки погашення, інформацію про сервісерів і структуру гарантій для перевірки шляхів грошових потоків.
3. Прості розрахунки: Оцінювати зміни ціни/дохідності при різних сценаріях ставок чи дострокового погашення — формуючи ментальний зв'язок між макроумовами і рухами цін.
4. Відстежувати макротренди: Слідкувати за рішеннями центральних банків, даними щодо інфляції/зайнятості; моніторити зміни іпотечних ставок і обсяги операцій із житлом щомісяця.
5. Точки входу: Якщо інвестування здійснюється через фонди або продукти RWA, звертати увагу на комісії, дюраційний профіль, ліквідність і розкриття ризиків. Використовувати дослідницькі розділи регульованих платформ для аналізу макроставок і RWA — перевіряти прозорість грошових потоків і аудиторську звітність.

Як розвивається ринок іпотечних цінних паперів?

Майбутній розвиток ринку MBS визначатиметься динамікою ставок, фундаментальними показниками нерухомості й регуляторними рамками. За високих ставок дострокові погашення залишаються низькими, оскільки старі кредити "зафіксовані"; при зниженні ставок погашення прискорюються, строки скорочуються, рефінансування активізується.

З погляду структури, правила капіталу і управління ліквідністю впливатимуть на розподіл активів банками й страховиками; попит може дедалі більше залежати від довгострокових інвесторів або державних установ. З технологічного боку, пілотні проєкти токенізації RWA можуть підвищити прозорість і ефективність розподілу, але це залежатиме від нормативної бази і стандартизації.

Станом на 2024 рік, за даними SIFMA, обсяг агентських MBS у США становить 8–9 трлн доларів з активними обсягами торгівлі (джерело: SIFMA, 2024), що підтверджує роль цього сектору як основного стовпа глобального ринку боргових інструментів із фіксованим доходом. Для окремих інвесторів важливо правильно визначати розмір позиції і розуміти нелінійний характер ризику дострокового погашення і дюрації при участі у цьому сегменті.

FAQ

Чи можна продати іпотечні цінні папери у будь-який час?

Іпотечні цінні папери можна продавати, але ліквідність не гарантується завжди. Вона залежить від загальної активності ринку і типу облігації — популярні цінні папери легше продати, а менш популярні можуть мати обмежений попит або вимагати знижок. Рекомендується торгувати під час активних годин ринку та відстежувати вплив змін ставок на ціни облігацій.

У чому різниця між іпотечною заставою ("抵押") та закладом ("质押")?

Іпотечна застава означає використання позичальником нерухомості або іншого нерухомого майна як забезпечення — кредитор не отримує право власності, але має пріоритет на виручку у разі дефолту. Заклад передбачає передачу рухомого майна або прав у володіння кредитора як забезпечення. На ринку MBS фінансові установи зазвичай використовують нерухомість як заставу для забезпечення облігацій, що робить ці інструменти менш ризиковими порівняно з незабезпеченими облігаціями.

Чим облігації відрізняються від акцій?

Облігації — це боргові інструменти: власники отримують фіксовані відсоткові платежі і повернення основної суми при погашенні. Акції — це інструменти власності: власники беруть участь у прибутках компанії, але не мають гарантованого доходу. Іпотечні цінні папери — це інструменти з фіксованим доходом, які зазвичай мають нижчий ризик порівняно з акціями, але і нижчу дохідність — підходять для консервативних інвесторів, які шукають стабільні грошові потоки.

Чому дохідність іпотечних цінних паперів змінюється?

Дохідність MBS переважно відображає зміни ринкових ставок, кредитного ризику і ліквідності. Коли центральні банки підвищують базові ставки, нові випуски пропонують вищу дохідність, а ціни чинних облігацій падають; і навпаки при зниженні ставок. Якщо ризик дефолту за базовими іпотеками зростає, потрібна премія за ризик також зростає — підвищуючи дохідність.

Яка мінімальна сума для інвестування в іпотечні цінні папери?

Мінімальні вимоги до інвестування в MBS залежать від типу продукту. Інституційні інвестори часто мають високі пороги входу (наприклад, від 1 млн доларів), тоді як роздрібні інвестори можуть отримати доступ через платформи на кшталт Gate або фонди облігацій у традиційних брокерів із набагато нижчим мінімумом. Рекомендується починати з невеликих інвестицій у фонди — поступово нарощуючи знання перед збільшенням експозиції.