Зростають прострочення у цінних паперах, забезпечених комерційними іпотечними кредитами. Ось що відбувається

Версія цієї статті вперше з’явилася у розсилці CNBC Property Play разом із Діаною Олік. Property Play висвітлює нові та змінювані можливості для інвесторів у нерухомість — від приватних осіб до венчурних капіталістів, приватних інвестиційних фондів, сімейних офісів, інституційних інвесторів та великих публічних компаній. Підпишіться, щоб отримувати майбутні випуски безпосередньо у вашу поштову скриньку. Затримки у випусках цінних паперів із забезпеченням іпотечних кредитів комерційного сектору знову зросли у січні, піднявшись на 17 базисних пунктів порівняно з груднем і становлячи 7,47%, згідно з даними Trepp. У січні 2025 року цей показник становив 6,56%. Залишок нових прострочених кредитів минулого місяця склав трохи менше 5,4 мільярда доларів, але за той самий період 2,6 мільярда доларів прострочених кредитів були врегульовані, а 1,1 мільярда — погашені. Це призвело до чистого зростання прострочених кредитів на 1,6 мільярда доларів. Зростання було зумовлене проблемним офісним сектором, який має багато проблемних об’єктів, але спостерігається покращення фундаментальних показників. Заповнюваність нарешті почала знижуватися вперше з 2019 року. Прострочення за офісними CMBS зросло на 103 базисні пункти з грудня і становить 12,34%, що є рекордним максимумом у індексі Trepp, який ведеться з 2000 року. Попередній максимум становив 11,6%, зафіксований у жовтні. Однак зростання цього показника було викликане двома надзвичайно великими об’єктами у Нью-Йорку: Worldwide Plaza ($940 мільйонів) і One New York Plaza ($835 мільйонів). І хоча загальний показник викликає занепокоєння, ситуація з реальними кредитами здається менш тривожною. «Багато з цих кредитів стикаються з тиском щодо грошового потоку, але вони все ще досить близькі до позитивного грошового потоку або вже мають його, тому позичальник має стимул намагатися врятувати угоду і зберегти деякі опції на довгострокову перспективу», — сказав Стівен Бушбом, керівник відділу прикладних досліджень і аналітики у Trepp. «Тому ви бачите, що позичальники вкладають невелику кількість власних коштів, щоб відкласти проблему і сподіватися на повернення офісної активності, зберігаючи свою позицію». Бушбом вважає, що цього року офісний сектор досягне піку прострочень, приблизно між 12% і 13%. Клас А, нові або престижні офісні будівлі, вже мають набагато вищі рівні заповнюваності, особливо у містах, де штучний інтелект сприяє зростанню зайнятості. Переробка офісів у житлові приміщення, особливо у Нью-Йорку, також допомагає зменшити частину проблем. «Немає такого, що «О Боже, небо падає» або це повністю змінить моє ставлення до сектору. Це рекордний максимум, але все те саме. Куди ми рухаємося далі? Чи будемо ми йти далі вгору, чи почнемо бачити позитивні зміни?» — сказав Бушбом. Він зазначив, що більшість прострочених офісних кредитів — це кредити, що прострочили через закінчення терміну погашення, тобто кредити, які сплачуються, але не можуть бути рефінансовані через високі відсоткові ставки. Позичальник не хоче виселятися, тому в деяких випадках він може внести додатковий капітал у кредит, щоб не рефінансувати, але продовжити термін. «Ми бачимо багато такого. Це не універсальний сценарій. Це дуже залежить від конкретної ситуації», — додав він, зазначивши, що сучасні кредити суттєво відрізняються від тих, що були під час фінансової кризи 2008 року. «Оцінка ризиків і структура сек’юритизації стали набагато більш дисциплінованими, ризики — значно нижчими. І, що важливо, обслуговування кредитів стало більш ефективним. Тому сервісери стали набагато швидше знаходити рішення», — сказав Бушбом.