2 家“黑手黨”經濟學 REIT，收益高達 5.2%

房地產投資信託（REITs）在利率受到限制時往往能閃耀光芒。而這個利率上限是_安全_的，原因我們稍後將會回顧。

尤其是_淨租_ REITs，在這裡具有吸引力。它們是現實經濟中那些無聊的房東。（打哈欠？_喜歡_這種來自普通收入投資者的反應！）

這些淨租房東擁有街上的藥房、繁忙交叉口的大型零售商，以及我們在高速公路上經過的倉庫和配送中心。這些REITs坐享租金收入，而租戶則_自行負擔_費用。

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以下是這個商業模式的運作方式：

2. REIT購買房產，建造（或翻新）設施以出租。
3. 簽訂淨租協議，租戶支付房產費用（稅金、保險和維修）。
4. 房東收取租金——而不會被卡在支付支票（甚至接聽電話）時，當屋頂漏水！
5. 淨租REIT建立這些租約的投資組合，收取收入，並將大部分租金作為股息返還給我們。

這是房地產的“黑手黨”模式。客戶支付費用，REIT收款，我們獲得報酬。

當然，我們這些謹慎的逆向投資者除了追求分紅外，也喜歡_上行_潛力。今天，我們在REIT界擁有一個具有吸引力的價格升值布局。

隨著聯準會降息，REITs支付的股息對收入投資者來說變得越來越有吸引力。貨幣市場已不再支付5%的利率。許多債券基金也不再如此。但REITs仍然支付…

而且，由於AI在經濟中的推廣，利率可能會_持續_下降。自動化限制了工資增長。例如，客戶支持正朝著自動化方向發展。接下來，我們將看到簿記、合規甚至法律工作越來越多由機器處理。較溫和的通脹給聯準會留出了比華爾街預期更多的降息空間。

這對股息支付者來說是一個巨大的順風。當這個低利率過程展開時，REITs將變得越來越受歡迎。

這股浪潮正推動**W.P. Carey（WPC）**的帆船，這是一家市場開始逐漸原諒的“狗屋”REIT。在2023年底，管理層做了一件收入投資者最討厭的事：將季度股息重設為0.86美元。普通投資者看到“削減”這個詞，便賣出。

但那個標題忽略了真正的動作。WPC並不是_真的_削減派息。它是在擺脫最大頭痛——辦公室曝險。

WPC將59個辦公室物業分拆成一個獨立的REIT——淨租辦公物業（NLOP）。股東每持有15股WPC，即獲得1股NLOP。這是一個乾淨的分拆，將辦公風險放在自己的範疇內，並讓WPC回歸其核心——工業、倉庫和基本零售淨租。

NLOP是一個巧妙的方式來應對辦公空間的熊市。它不像“永恆股息”那樣運作。NLOP有條不紊地打包並出售其辦公資產，資金隨著資產變現返還。

在過去幾個月，NLOP正是如此——宣布特別現金分配，分別為每股4.10美元、5.10美元和6.75美元（分別在12月、1月和2月支付）。這在短時間內接近每股16美元的現金收入。按照原始拆分比例，這大約是每股WPC一美元的實際現金，普通投資者在為“削減”而煩惱時卻忽略了。

WPC的租金支票並非靜止不變——超過99%的租金都包含合約內的調升。這些租金漲幅只是每年租約中的自動調整。

與此同時，原始 WPC已經進入成長模式。到2025年，它完成了21億美元的投資，預計平均收益率約9.2%，隨著租金調升的實施。這正是為降息周期設置淨租REIT的方式：今天鎖定高收益，然後通過以較低利率借款來提升回報。

WPC的入住率高達97%，且投資組合中沒有辦公樓，正悄悄在運轉，而市場仍停留在2023年的狀態。

一些淨租REIT甚至每月支付股息。你可能知道Realty Income（O），“每月股息公司”。此外，4.2%的**Agree Realty（ADC）**也每月支付，並以擁有高質量租戶、更年輕的物業和比Realty Income更保守的資產負債表而聞名。

ADC的投資組合主要圍繞投資級、必需品零售商，如沃爾瑪、家得寶、Tractor Supply。這些公司抗經濟衰退，坦白說，也抗亞馬遜。即使經濟動盪，人們仍然需要雜貨、五金和“自己動手”用品。

但Agree的秘密武器是大多數投資者不理解的：

_土地租賃。_土地租賃仍然是租賃合同，但Agree擁有土地，租戶擁有（並維護）建築。

在許多情況下，建築物也是淨租——意味著租戶支付費用——因此Agree只收取土地的租金。如果你想要低風險的現金流，擁有繁忙街角的“土地”同時讓別人擔心屋頂，實在難以超越。

這種土地策略正在快速增長。截至2025年底，Agree的土地租賃年化基礎租金約為7500萬美元，占該REIT年化基礎租金的10%以上。

這是一個重要的安全保障。土地不會被電子商務破壞。

Agree也在積極收購。2025年，他們以約14.4億美元收購了305個零售淨租物業，平均資本化率約7.2%，剩餘租期約11.5年。

管理層預計2026年投資15億美元，繼續“淨租大富翁”的遊戲。Agree堆疊長期租約和優質租戶，將租金收入逐步擴大成更大的版圖。

這兩個股息，分別為5.2%和4.2%，對我們（高尚的）標準來說算是溫和。但整體回報布局具有吸引力。貨幣市場收益率正在下降。隨著聯準會降息，現金利率從5%滑落到3%，收入投資者正從現金轉向股息支付者。這正是淨租REIT不僅支付股息，還有可能_上升_的時候。

雖然我喜歡Agree每月支付，但其4.2%的收益率實在_太低_，不足以成為_每月股息明星_。我將這個榮譽保留給年化11%的股票和基金——就像這三個。

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