Inadimplências em títulos de hipotecas comerciais garantidas por títulos estão a aumentar. Aqui está o que está a acontecer

Uma versão deste artigo apareceu inicialmente na newsletter CNBC Property Play, com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para o investidor imobiliário, desde indivíduos até capital de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições, diretamente na sua caixa de entrada. Os incumprimentos em títulos lastreados por hipotecas comerciais aumentaram novamente em janeiro, subindo 17 pontos base em relação a dezembro, para 7,47%, de acordo com a Trepp. Em janeiro de 2025, a taxa era de 6,56%. O saldo de novos empréstimos em incumprimento no mês passado totalizou pouco abaixo de 5,4 mil milhões de dólares, mas durante o mesmo período, 2,6 mil milhões de dólares em empréstimos incumpridos foram regularizados e 1,1 mil milhões pagos. Isso deixou um aumento líquido de 1,6 mil milhões de dólares em empréstimos incumpridos. O aumento foi impulsionado pelo setor de escritórios, que enfrenta muitas propriedades em dificuldades, mas está a ver melhorias nos fundamentos. As vacâncias estão finalmente a diminuir pela primeira vez desde 2019. Os incumprimentos em títulos lastreados por hipotecas de escritórios aumentaram 103 pontos base de dezembro para 12,34%, um máximo histórico no índice da Trepp desde 2000. O máximo anterior foi de 11,6%, estabelecido em outubro. No entanto, o aumento da taxa foi impulsionado por duas propriedades excecionalmente grandes em Nova Iorque: Worldwide Plaza (940 milhões de dólares) e One New York Plaza (835 milhões de dólares). E, embora a taxa principal seja certamente preocupante, o que realmente está a acontecer com os empréstimos parece menos grave. “Muitos desses empréstimos enfrentam pressão de fluxo de caixa, mas ainda estão próximos de serem positivos em fluxo de caixa, ou já são positivos, pelo que o mutuário tem incentivo para tentar salvar o negócio e manter alguma opcionalidade a longo prazo”, disse Stephen Buschbom, chefe de pesquisa aplicada e análise da Trepp. “Assim, acaba por ver os mutuários contribuírem com uma quantidade marginal de capital próprio para adiar o problema e esperar que o regresso ao escritório aconteça, salvando a sua posição de capital.” Buschbom afirmou que acredita que este será o ano em que os escritórios atingirão o pico de incumprimento, entre 12% e 13%. Os edifícios de Classe A, os mais recentes ou de prestígio, já apresentam taxas de ocupação muito mais elevadas, especialmente em cidades onde a IA está a impulsionar novos empregos. As conversões de escritórios em residenciais, especialmente em Nova Iorque, também ajudam a mitigar parte do distress. “Não há, ‘Oh meu Deus, o céu está a cair, ou isto vai mudar completamente a minha visão sobre o setor.’ É um máximo histórico, mas a mesma história de sempre. Para onde vamos a partir daqui? Vamos continuar a subir, ou vamos começar a ver alguma positividade?” disse Buschbom. Ele destacou que a grande maioria dos empréstimos incumpridos de escritórios foram defaults por maturidade, ou seja, são empréstimos que estão a ser pagos, mas simplesmente não podem ser refinanciados ao final do prazo devido ao ambiente de taxas de juro mais altas. O credor não quer executar a hipoteca, pelo que, em alguns casos, o mutuário pode injectar capital próprio novo no empréstimo, não suficiente para refinanciar, mas suficiente para obter uma extensão. “Estamos a ver muito disso. Não é uma solução única para todos. Depende muito do caso”, acrescentou, salientando que os empréstimos atuais não são nada comparados aos da crise financeira de 2008. “A análise de risco e o design da securitização são muito mais disciplinados, com risco muito menor. E, o mais importante, o serviço de gestão tornou-se cada vez mais eficiente. Assim, os gestores têm ficado muito mais rápidos a resolver as questões”, afirmou Buschbom.