2 REITs com Economia “Mafiosa” que Rendimentos de até 5,2%

2026-02-12 03:28:54

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) tendem a brilhar quando há um teto nas taxas de juro. E esse topo de taxa está seguro, por razões que iremos rever brevemente.

Os REITs de arrendamento líquido, em particular, são atraentes aqui. São os senhorios aborrecidos da economia real. (Sonolento? Adoro essa reação de investidores de rendimento mais convencional!)

Os senhorios de arrendamento líquido possuem as farmácias na rua, os grandes retalhistas nos cruzamentos movimentados, e os armazéns e centros de distribuição que passamos na autoestrada. Estes REITs sentam-se e recebem os cheques de renda enquanto os inquilinos pagam as suas próprias despesas.

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Aqui está como funciona o modelo de negócio:

O REIT compra a propriedade e constrói (ou renova) a instalação para arrendar.
É assinado um arrendamento líquido, onde o inquilino paga as contas da propriedade (impostos, seguros e manutenção).
O senhorio recebe a renda — e não fica preso a escrever cheques (ou até atender uma chamada) quando o telhado vaza!
O REIT de arrendamento líquido constrói um portefólio destes contratos, recebe rendimentos e envia a maior parte do aluguer de volta a nós como dividendos.

É o modelo “mafioso” do imobiliário. O cliente paga as despesas, o REIT recebe e nós somos pagos.

Claro que nós contrarians cuidadosos adoramos potencial de valorização além dos nossos pagamentos. Hoje temos uma configuração atraente para valorização de preço no mundo dos REITs.

À medida que o Fed corta as taxas, os dividendos que os REITs pagam tornam-se cada vez mais atrativos para os investidores de rendimento. Os mercados monetários já não pagam 5%. Nem muitos fundos de obrigações. Mas os REITs pagam…

E as taxas provavelmente continuarão a baixar devido à implementação de IA em toda a economia. A automação está a limitar o crescimento salarial. O apoio ao cliente, por exemplo, está a caminho de ser automatizado. A seguir, veremos a contabilidade, conformidade e até trabalhos jurídicos cada vez mais feitos por máquinas. Uma inflação mais moderada dá ao Fed margem para cortar mais do que o mercado espera.

Este é um grande impulso para os pagadores de dividendos. E, enquanto este processo de redução de taxas se desenrola, os REITs tornar-se-ão cada vez mais populares.

Este vento está a impulsionar as velas da W.P. Carey (WPC), um REIT que o mercado está a começar a perdoar. No final de 2023, a administração fez a coisa que os investidores de rendimento odeiam: reajustaram o dividendo trimestral para $0,86. Investidores mais convencionais viram uma palavra — “corte” — e venderam.

Mas essa manchete não revelou o movimento real. WPC não estava realmente a reduzir um pagamento. Estava a eliminar a sua maior dor de cabeça: a exposição a escritórios.

A WPC desmembrou 59 propriedades de escritórios numa REIT separada — Net Lease Office Properties (NLOP). Os acionistas receberam 1 ação de NLOP para cada 15 ações de WPC. Uma separação limpa que colocou o risco de escritórios na sua própria caixa e trouxe a WPC de volta ao seu núcleo de arrendamentos líquidos industriais, de armazém e de retalho essencial.

A NLOP foi uma forma criativa de superar o mercado em baixa no setor de escritórios. Não foi gerida como uma ação de “dividendo eterno”. A NLOP empacotou e vendeu os seus ativos de escritórios de forma metódica, enviando dinheiro de volta à medida que as propriedades eram monetizadas.

E, nos últimos meses, a NLOP fez exatamente isso — anunciou distribuições especiais de dinheiro de $4,10, $5,10 e $6,75 por ação (pagas em dezembro, janeiro e fevereiro). Quase $16 por ação da NLOP num curto período. Com a proporção de spin original, isso equivale a cerca de um dólar por ação da WPC em dinheiro real, que os investidores convencionais ignoraram enquanto se queixavam do “corte”.

Os cheques de renda da WPC não são estáticos — mais de 99% têm aumentos contratuais. Estes aumentos de renda são simplesmente aumentos anuais de arrendamento incorporados nos contratos.

Entretanto, a original WPC está de volta ao modo de crescimento. Em 2025, fechou um recorde de $2,1 mil milhões em investimentos com uma taxa de rendimento média estimada de 9,2%, à medida que os aumentos de renda entram em vigor. É exatamente assim que se prepara um REIT de arrendamento líquido para um ciclo de corte de taxas: garantir rendimentos elevados hoje, e depois melhorar os retornos ao emprestar a taxas mais baixas.

Com uma taxa de ocupação de 97% e um portefólio sem escritórios, a WPC está a cozinhar silenciosamente enquanto o mercado ainda está preso em 2023.

Alguns REITs de arrendamento líquido pagam até mensalmente. Provavelmente conhece a Realty Income (O), “A Empresa do Dividendo Mensal”. Bem, a fortress Agree Realty (ADC) também paga mensalmente, com uma reputação de ter um portefólio mais apurado de inquilinos de alta qualidade, propriedades mais novas e um balanço mais conservador do que a Realty Income.

O portefólio da ADC é construído em torno de retalhistas de grau de investimento, baseados em necessidades essenciais, como Walmart, Home Depot, Tractor Supply. São à prova de recessão e, francamente, à prova de Amazon. As pessoas continuam a precisar de mantimentos, ferragens e materiais de “faça você mesmo”, mesmo quando a economia fica instável.

Mas a arma secreta da Agree é algo que a maioria dos investidores não entende:

arrendamentos de terreno. _Um arrendamento de terreno é ainda um contrato de arrendamento, mas a Agree possui a terra e o inquilino possui (e mantém) o edifício.

Em muitos casos, o edifício também é arrendado — o que significa que o inquilino paga as despesas — por isso a Agree apenas recebe renda sobre o terreno. Se quer fluxo de caixa imobiliário de baixo drama, é difícil superar possuir o “ponto de esquina” de alta circulação de pessoas enquanto alguém mais se preocupa com o telhado.

E esta estratégia de solo está a crescer rapidamente. Em final de 2025, os arrendamentos de terreno da Agree cresceram para cerca de $75 milhões em renda base anualizada, representando mais de 10% da renda base anualizada do REIT.

Isto oferece uma segurança significativa. O solo não é afetado pelo comércio eletrónico.

A Agree também tem comprado agressivamente. Em 2025, adquiriu 305 propriedades de arrendamento líquido de retalho por cerca de $1,44 mil milhões, a uma taxa de capitalizada média de cerca de 7,2%, com um prazo médio de arrendamento restante de cerca de 11,5 anos.

A administração espera investir $1,5 mil milhões em 2026, continuando o seu jogo de “Monopólio de Arrendamento Líquido”. A Agree está a acumular arrendamentos de longo prazo e inquilinos de qualidade, aumentando os seus cheques de renda numa jogada maior.

Estes dois dividendos, de 5,2% e 4,2%, são modestos pelos nossos padrões (altos). Mas a configuração de retorno total é atraente. Os rendimentos do mercado monetário estão a cair. Com o dinheiro a passar de 5% para 3% à medida que o Fed corta, os investidores de rendimento estão a sair do dinheiro e a voltar-se para pagadores de dividendos. É aí que os REITs de arrendamento líquido não só pagam, como também tendem a aumentar de preço.

Embora goste do facto de a Agree pagar mensalmente, o seu rendimento de 4,2% é simplesmente demasiado baixo para se qualificar como uma superstar de dividendos mensais. Reservo essa honra para ações e fundos que pagam 11% ao ano — como estes três.

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