Задолженности по коммерческим ипотечным ценным бумагам растут. Вот что происходит

Эта статья впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость, от частных лиц до венчурных капиталистов, частных инвестиционных фондов, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш электронный ящик. Задолженность по коммерческим ипотечным ценным бумагам снова выросла в январе, увеличившись на 17 базисных пунктов по сравнению с декабрем и достигнув 7,47%, согласно данным Trepp. В январе 2025 года ставка составляла 6,56%. Общий объем новых просроченных кредитов в прошлом месяце составил чуть менее 5,4 миллиарда долларов, но за тот же период 2,6 миллиарда долларов просроченных кредитов были погашены, а 1,1 миллиарда — погашены полностью. В результате чистый рост просроченных кредитов составил 1,6 миллиарда долларов. Рост был обусловлен проблемным офисным сектором, в котором много проблемных объектов, но при этом наблюдаются улучшения в фундаментальных показателях. Заполняемость наконец начала снижаться впервые с 2019 года. Просрочки по офисным CMBS выросли на 103 базисных пункта с декабря и достигли 12,34%, что является рекордом с 2000 года по индексу Trepp. Предыдущий максимум составлял 11,6%, зафиксированный в октябре. Однако рост ставки был вызван двумя чрезвычайно крупными объектами в Нью-Йорке: Worldwide Plaza (940 миллионов долларов) и One New York Plaza (835 миллионов долларов). И хотя общая ставка вызывает определенное беспокойство, ситуация с самими кредитами кажется менее тревожной. «Многие из этих кредитов испытывают давление по кассовым потокам, но они все еще достаточно близки к положительным потокам или уже являются положительными, поэтому заемщики имеют стимул пытаться спасти сделку и сохранить некоторую гибкость на долгий срок», — сказал Стивен Бушбом, руководитель отдела прикладных исследований и аналитики Trepp. «В результате заемщики вкладывают небольшие суммы собственного капитала, чтобы отсрочить проблему и надеяться на возвращение офисной активности, сохраняя свою долю». Бушбом считает, что в этом году офисный сектор достигнет пика просрочек, примерно в диапазоне от 12% до 13%. Класс А, то есть новые или престижные офисные здания, уже показывают значительно более высокие показатели заполняемости, особенно в городах, где искусственный интеллект стимулирует новые рабочие места. Преобразование офисных зданий в жилые, особенно в Нью-Йорке, также помогает снизить уровень проблем. «Нет ощущения, что всё рухнет или что это полностью изменит мое отношение к сектору. Это рекордный уровень, но всё по старинке. К чему мы идем дальше? Будем ли мы продолжать расти или начнем видеть позитивные тенденции?» — отметил Бушбом. Он подчеркнул, что подавляющее большинство просроченных офисных кредитов — это кредиты по истечении срока, то есть кредиты, которые платятся, но не могут быть рефинансированы по окончании срока из-за более высокой процентной ставки. Кредитор не хочет инициировать процедуру взыскания, поэтому в некоторых случаях заемщик вкладывает свежий капитал в кредит, чтобы не рефинансировать его полностью, а лишь продлить срок. «Мы видим много таких случаев. Это не универсальное решение, все зависит от ситуации», — добавил он, отметив, что сегодняшние кредиты значительно отличаются от тех, что были во время финансового кризиса 2008 года. «Подход к оценке и структура секьюритизации гораздо более дисциплинированы, риск значительно ниже. И что важно, обслуживание кредитов стало гораздо более эффективным. Сейчас обслуживающие компании гораздо быстрее находят решения», — сказал Бушбом.