5 способов получить доступ к вашему домашнему капиталу

Существует множество причин, по которым вы можете захотеть взять кредит под залог вашего дома. Это потенциально недорогой способ финансирования таких целей, как ремонт жилья, чрезвычайные расходы, консолидация долгов и многое другое. В зависимости от объема накопленной вами собственности, у вас также может быть доступ к большему количеству денег, чем при традиционном личном кредите.

В целом, существует пять способов получить доступ к вашему домашнему капиталу:

• Кредит под залог дома

• Линия кредита под залог дома (HELOC)

• Рефинансирование с выплатой наличных

• Обратная ипотека

• Инвестиции в домашний капитал

Лучшие ипотечные кредиторы предлагают многие из этих вариантов. Мы рассмотрим каждый из них, чтобы помочь вам определить, какой из них лучше всего подходит для вашей ситуации.

Что такое домашний капитал?

Домашний капитал — это просто разница между стоимостью вашего дома и оставшимся балансом по ипотеке. Например, если оценочная стоимость вашего дома составляет 400 000 долларов, а по ипотеке осталось 100 000 долларов, у вас есть 300 000 долларов капитала.

Стоит отметить, что текущая стоимость вашего дома может быть выше (или ниже), чем сумма, которую вы изначально взяли по ипотеке. Такие факторы, как ремонт жилья, состояние рынка недвижимости и даже изменения в окружающей среде, могут влиять на стоимость вашего дома.

5 способов получить доступ к вашему домашнему капиталу

Существует несколько способов взять кредит под залог дома. Вот краткое объяснение, как каждый из них работает.

Кредит под залог дома

Также известный как вторая ипотека, кредит под залог дома очень похож на стандартный личный кредит с фиксированной ставкой. После открытия счета вы получите единовременную сумму денег, зачисленную на ваш банковский счет, которую можете использовать по своему усмотрению.

Вы будете участвовать в плане платежей равными ежемесячными взносами до полного погашения кредита, включая проценты.

Линия кредита под залог дома (HELOC)

Линия кредита под залог дома работает скорее как кредитная карта. Вместо единовременного депозита при открытии счета вам предоставят доступ к revolving-кредитной линии, которую можно использовать, погашать и повторно использовать так часто, как захотите.

HELOC делится на два этапа:

1. Период Draw: Обычно длится несколько лет, в течение которого вы можете тратить деньги.

2. Период погашения: После периода Draw вы обязаны погасить оставшийся долг — либо сразу, либо равными ежемесячными платежами. Период погашения может длиться десятилетия.

Особенность HELOC в том, что вы платите проценты только за ту сумму, которую фактически использовали. Другими словами, если у вас лимит кредита 200 000 долларов, а баланс составляет всего 5 000 долларов, вы платите проценты только на 5 000 долларов. Процентные ставки по HELOC обычно плавающие.

Рефинансирование с выплатой наличных

Вместо того чтобы увеличивать платеж по существующей ипотеке, вы можете рефинансировать ипотеку на сумму, превышающую текущий остаток по кредиту, и получить разницу наличными. Например, если ваш дом стоит 400 000 долларов, а по ипотеке осталось 100 000 долларов, вы можете рефинансировать ипотеку на 300 000 долларов. В этом случае вам поступит 200 000 долларов наличными на ваш счет. Это называется рефинансированием с выплатой наличных.

Затем вы фактически погашаете взятый капитал в течение нового срока ипотеки, который может составлять 30 лет. Если при этом ваш ежемесячный платеж не увеличится, это может быть хорошим способом взять деньги, не увеличивая отношение долга к доходу. Однако, в конечном итоге, это может стоить вам очень много процентов, если вы не погасите ипотеку досрочно.

Обратная ипотека

Рассчитана для пенсионеров (от 55 до 62 лет и старше, в зависимости от типа кредита), обратная ипотека позволяет вам занимать капитал, который вы выплатите при продаже дома. Это фактически уменьшает ваш домашний капитал — то есть при продаже вы получите меньше денег, так как кредит будет погашен из вашей прибыли.

При обратной ипотеке вы перестаете делать ежемесячные платежи по ипотеке. Банк дает вам достаточно денег, чтобы погасить текущий кредит, а также предоставляет дополнительные наличные в виде единовременной суммы, ежемесячных выплат или линии кредита.

Совместное использование капитала / инвестиции в домашний капитал

В некоторых случаях возможно взять кредит под залог дома без выплаты процентов.

Вот как это работает: физическое лицо или компания может инвестировать в вашу недвижимость, предоставляя вам единовременную сумму за процент от будущей стоимости вашего дома, с обязательством вернуть деньги в определенное время. Вы можете тратить эти деньги по своему усмотрению, а в установленный срок (или при продаже дома раньше) вернуть их долю, основанную на текущей стоимости недвижимости.

Плюсы и минусы доступа к вашему домашнему капиталу

Плюсы

• Возможность взять кредит на сумму больше, чем при стандартном личном кредите
• Процентные ставки часто ниже, чем по личным займам
• Множество вариантов кредитов на выбор

Минусы

• Дополнительный платеж по кредиту наряду с текущей ипотекой
• В случае дефолта банк может изъять ваше жилье
• Расходы на оформление могут быть высокими

Как выбрать подходящий вариант использования домашнего капитала для вашей ситуации

Каждый способ заимствования под залог дома имеет свои преимущества. Задайте себе следующие вопросы, чтобы сузить выбор и определить, какой вариант лучше всего соответствует вашим целям.

Планируете ли вы совершать серию крупных покупок со временем?

В некоторых случаях финансирование потребуется поэтапно. Например, ремонтируя дом, вы можете сначала заняться кухней, а потом — гостиной.

В таком случае стандартный кредит под залог дома с единовременной выплатой может быть не самым разумным, так как вы будете платить проценты за всю сумму сразу. Линия кредита HELOC, скорее всего, более подходит, потому что вы платите проценты только за использованную часть.

Точно ли вы знаете, сколько денег вам нужно?

Если у вас есть разовая крупная трата, стандартный кредит под залог дома может быть лучшим вариантом. Он сразу зачисляет крупную сумму на ваш счет, что облегчает планирование бюджета за счет предсказуемых ежемесячных платежей.

Значительно ли снизились ставки по ипотеке по сравнению с первоначальным взятием кредита?

Если текущие ставки по ипотеке ниже более чем на один процент по сравнению с тем, что было при открытии вашего кредита, возможно, стоит рефинансировать ипотеку. Рефинансирование с выплатой наличных — отличный способ получить крупную сумму денег для финансирования проекта.

Хотите ли вы увеличить гибкость бюджета во время выхода на пенсию?

Возможно, у вас нет конкретных крупных планов, и вы живете на фиксированный доход, который трудно контролировать. В таком случае обратная ипотека может стать хорошим решением, так как вы обычно перестаете платить по ипотеке и можете получать ежемесячные выплаты из капитала для покрытия расходов. Однако сумма кредита со временем увеличивается и должна быть погашена при продаже или наследовании дома.

Требования для получения кредита под залог дома

Требования к заимствованию под залог дома в некоторых аспектах похожи на требования к традиционному личному кредиту. Например:

• Кредитный профиль: Кредиты под залог дома, линии кредита и рефинансирование с выплатой наличных требуют хорошего кредитного рейтинга для получения лучших условий. Это означает низкий уровень использования кредита (рекомендуется 30% или менее), долгую историю своевременных платежей и средний возраст счетов.

• Долг к доходу (DTI): Ваш DTI — это процент вашего ежемесячного дохода, уходящий на минимальные платежи по текущим долгам. Обычно кредиторы предпочитают DTI 45% или ниже.

• Доход и занятость: Без достаточного дохода, который банк считает способным вернуть деньги, получить кредит будет трудно. Также желательно иметь несколько месяцев стабильной работы, чтобы подтвердить надежность дохода.

Также потребуется минимальный объем собственности, чтобы иметь право на заимствование. В зависимости от кредитора, обычно требуется сохранять в собственности от 15% до 20%. Иными словами, если у вас меньше этого, взять кредит может быть невозможно.

Расходы, связанные с заимствованием под залог дома

За исключением инвестиций в домашний капитал, при получении кредита под залог дома обычно взимаются расходы на оформление сделки. Некоторые кредиторы объявляют о снятии этих сборов, но обычно вам придется оплатить такие расходы, как:

• Начальная комиссия (origination fee)

• Оценка стоимости (appraisal fee)

• Оплата поиска титула (title search fee)

• Оплата подготовки документов (document preparation fee)

• Нотариальные услуги (notary fee)

Общие расходы на оформление обычно составляют от 2% до 5% от общей суммы кредита.

Альтернативы заимствованию под залог дома

Использование домашнего капитала — не единственный способ финансирования крупной покупки или текущего проекта. Ниже приведены другие популярные варианты с их преимуществами:

• Личный займ: Этот необеспеченный кредит имеет меньше ограничений, чем кредит под залог дома. Если вы не сможете выплатить его, имущество не будет изъято. Но сумма займа обычно ограничена меньшими возможностями по сравнению с кредитом под залог. Вы получаете крупную сумму сразу на счет и участвуете в плане равных ежемесячных платежей до полного погашения.

• Линия кредита: Аналогична HELOC, предоставляет revolving-кредитный лимит, который можно использовать, погашать и снова использовать в течение периода Draw. Также является необеспеченным займом — банк не изымет ваше имущество при дефолте.

• Кредитная карта: Обычно менее выгодный способ финансирования крупной покупки из-за высокого годового процента (APR). Однако некоторые карты предлагают 0% на первый год или почти два при открытии счета. Если сможете погасить баланс до окончания льготного периода, это может быть самым дешевым способом финансирования.

Также можно занять деньги у близких, чтобы избежать процентов и формальных проверок кредитоспособности. Но обязательно обсудите все условия, чтобы не повредить отношения.

Вывод

Существует пять основных способов получить доступ к вашему дому: кредит под залог, линия кредита под залог, рефинансирование с выплатой наличных, обратная ипотека и инвестиции в домашний капитал. Каждый из них имеет свои преимущества, в зависимости от ваших финансовых целей.

Часто задаваемые вопросы

Какие риски связаны с использованием дома в качестве залога при получении его капитала?

Использование дома в качестве залога создает риск потери собственности в случае дефолта по кредиту. Банк может продать дом, чтобы вернуть свои деньги.

Как можно использовать кредит под залог дома для превращения капитала в крупную сумму наличных?

Кредит под залог дома реализуется путем единовременного зачисления денег на ваш счет. При оформлении кредита банк депонирует всю сумму сразу, и вы участвуете в плане ежемесячных платежей до полного погашения.

Какой кредитный рейтинг и отношение долга к доходу обычно нужны для заимствования под залог дома?

В зависимости от кредитора, обычно требуется кредитный рейтинг от 620 до 680. Также часто требуется отношение долга к доходу 45% или ниже.

Как безопасно использовать домашний капитал для консолидации высокопроцентных долгов по кредитным картам или личным займам?

Использование капитала для консолидирования высокопроцентных долгов — хорошая идея, если ваши привычки в расходах изменились. Если нет, вы рискуете попасть в еще более тяжелое долговое бремя и потерять дом.

Можно ли получить доступ к домашнему капиталу, если вы владеете домом всего несколько лет и у вас ограниченный капитал?

Да, вы можете получить доступ к капиталу, даже если владеете домом недолго. Однако большинство кредиторов требуют сохранять в собственности не менее 15–20%. Если у вас меньше, взять кредит не получится.

Присоединяйтесь к нам на Саммите по инновациям в сфере труда Fortune 19–20 мая 2026 года в Атланте. Эра инноваций в рабочем пространстве уже наступила — и старые правила переписываются. На этом эксклюзивном мероприятии ведущие мирового уровня соберутся, чтобы обсудить, как ИИ, человечество и стратегия вновь меняют будущее работы. Регистрируйтесь сейчас.