2 REIT с «мафиозной» экономикой с доходностью до 5,2%

Фонды недвижимости (REITs) обычно показывают хорошие результаты, когда ставки по процентам находятся под контролем. И этот максимум ставок надежно закреплён, по причинам, которые мы скоро рассмотрим.

Чистая аренда REITs, в частности, очень привлекательны в текущей ситуации. Они — скучные арендодатели реальной экономики. (Зевок? Обожаю такую реакцию у инвесторов, предпочитающих доходы!)

Эти арендодатели по чистой аренде владеют аптеками на улице, крупными торговыми центрами на оживлённых перекрёстках, складами и распределительными центрами, которые мы проезжаем по шоссе. Эти REITs сидят спокойно и собирают арендные платежи, в то время как арендаторы самостоятельно оплачивают свои расходы.

Получайте уведомления о доходах:

Подписаться

Вот как работает бизнес-модель:

2. REIT покупает недвижимость и строит (или ремонтирует) объект для сдачи в аренду.
3. Подписывается договор чистой аренды, по которому арендатор оплачивает счета за имущество (налоги, страховку и обслуживание).
4. Арендодатель собирает арендную плату — и не застревает, выписывая чеки (или даже отвечая на звонки), когда протекает крыша!
5. REIT по чистой аренде формирует портфель таких договоров, собирает доход и отправляет нам большую часть арендных платежей в виде дивидендов.

Это модель «мафиози» в недвижимости. Клиент оплачивает расходы, REIT собирает — и мы получаем доход.

Конечно, мы, осторожные контрарианцы, любим потенциал роста наряду с нашими выплатами. Сегодня у нас есть привлекательная возможность для роста цен в мире REIT.

Когда Федеральная резервная система снижает ставки, дивиденды, которые платят REITs, становятся всё более привлекательными для инвесторов, ищущих доход. Деньговые рынки уже не дают 5%. Многие облигационные фонды тоже. Но REITs платят…

И ставки, вероятно, будут продолжать снижаться из-за внедрения ИИ во всей экономике. Автоматизация ограничивает рост заработных плат. Например, служба поддержки клиентов уже почти полностью автоматизирована. В ближайшее время мы увидим автоматизацию бухгалтерии, соблюдения нормативов и даже юридической работы. Мягкая инфляция даёт ФРС возможность снижать ставки больше, чем ожидает Уолл-стрит.

Это сильный импульс для тех, кто платит дивиденды. И пока этот процесс снижения ставок продолжается, популярность REITs будет расти.

Этот ветер поднимает паруса W.P. Carey (WPC), REIT, который раньше считался аутсайдером, но рынок начинает его прощать. В конце 2023 года руководство сделало то, что ненавидят инвесторы доходов: они снизили квартальный дивиденд до $0.86. Простые инвесторы увидели слово — «снижение» — и начали продавать.

Но эта новость скрывала истинное движение. WPC не на самом деле сокращал выплату. Он избавлялся от своей самой большой головной боли — офисных объектов.

WPC выделил 59 офисных объектов в отдельный REIT — Net Lease Office Properties (NLOP). Акционеры получили 1 акцию NLOP за каждые 15 акций WPC. Чистый разрыв, который отделил офисные риски и вернул WPC к его основным активам: промышленным, складским и важным розничным арендам.

NLOP был креативным способом пережить медвежий рынок офисных помещений. Он не управлялся как «вечный дивидендный» актив. NLOP систематически продавал свои офисные активы, возвращая наличные по мере их монетизации.

И в последние месяцы NLOP сделал именно это — объявил специальные денежные выплаты по $4.10, $5.10 и $6.75 за акцию (в декабре, январе и феврале). В короткий срок это почти $16 за акцию NLOP. По исходному соотношению спин-оффа это примерно доллар за акцию WPC в реальных деньгах, которые простые инвесторы проигнорировали, сетуя на «снижение».

Арендные чеки WPC не статичны — более 99% из них предусматривают контрактные повышения. Эти ростовки — просто ежегодные увеличения арендных платежей, закреплённые в договорах.

Между тем, исходный WPC возвращается к росту. В 2025 году он завершил рекордные инвестиции на сумму 2,1 миллиарда долларов с ожидаемой средней доходностью около 9,2%, когда вступают в силу ростовки по аренде. Именно так создаётся сетевой REIT, готовый к циклу снижения ставок: фиксировать высокие доходы сегодня и повышать их за счёт заимствований по более низким ставкам.

При уровне занятости 97% и портфеле без офисных объектов WPC тихо развивается, пока рынок всё ещё зациклен на 2023 году.

Некоторые REITs по чистой аренде даже платят ежемесячно. Вы, вероятно, знаете Realty Income (O), «Компания с ежемесячным дивидендом». А также 4,2% Agree Realty (ADC), которая также платит ежемесячно и славится более качественным портфелем арендаторов, новыми объектами и более консервативным балансом, чем Realty Income.

Портфель ADC построен вокруг инвестиционно-классовых, необходимых для жизни ритейлеров, таких как Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Эти компании устойчивы к рецессии и, честно говоря, — к Amazon. Люди всё равно нуждаются в продуктах, инструментах и товарах для самостоятельного ремонта, даже когда экономика шаткая.

Но секретное оружие Agree — это земельные договоры аренды. Земельный договор — это всё ещё договор аренды, но Agree владеет землёй, а арендатор — зданием и его обслуживанием.

Во многих случаях здание тоже сдается в аренду по чистой аренде — то есть арендатор оплачивает расходы, а Agree просто собирает арендную плату за землю. Если хотите стабильный денежный поток от недвижимости, трудно превзойти владение участком с высокой проходимостью, пока за всё остальное отвечает арендатор.

И эта стратегия с землёй быстро развивается. К концу 2025 года земельные договоры Agree выросли примерно до 75 миллионов долларов годовой базовой арендной платы, что составляет более 10% от годовой базовой аренды REIT.

Это важная безопасность. Земля не подвержена сбоям из-за электронной коммерции.

Agree также активно покупает новые объекты. В 2025 году они приобрели 305 розничных объектов по чистой аренде на сумму около 1,44 миллиарда долларов, по среднему капитализационному коэффициенту около 7,2%, со средним оставшимся сроком аренды около 11,5 лет.

Руководство планирует инвестировать 1,5 миллиарда долларов в 2026 году, продолжая свою игру «Монополия по чистой аренде». Agree накапливает долгосрочные договоры и качественных арендаторов, превращая свои арендные чеки в всё более крупную доску.

Эти два дивиденда, составляющие 5,2% и 4,2% соответственно, скромны по нашим (высоким) стандартам. Но общая доходность привлекательна. Доходность денежного рынка падает. По мере снижения ставки ФРС с 5% к 3%, инвесторы, ищущие доход, уходят из наличных и возвращаются к дивидендным акциям. Тогда сетевые REITs не только платят, но и растут в цене.

Хотя мне нравится, что Agree платит ежемесячно, его доходность 4,2% — слишком низкая, чтобы считаться звёздным дивидендным активом с ежемесячной выплатой. Я оставляю это звание для акций и фондов с годовой доходностью 11% — как эти три.

Куда вложить 1000 долларов прямо сейчас?

Прежде чем совершить следующую сделку, вам стоит это услышать.

MarketBeat отслеживает лучших аналитиков Уолл-стрит и их рекомендации по акциям, которые они советуют своим клиентам ежедневно.

Наша команда выделила пять акций, о которых ведущие аналитики тихо шепчут своим клиентам покупать сейчас, пока рынок не заметил… и в список не вошли крупные компании.

Они считают, что эти пять акций — лучшие компании для инвесторов прямо сейчас…

Смотрите пять акций здесь

7 акций, которые будут великолепны в 2026 году

Откройте для себя следующую волну инвестиционных возможностей с нашим отчётом «7 акций, которые будут великолепны в 2026 году». Исследуйте компании, готовые повторить рост, инновации и создание стоимости технологических гигантов, доминирующих на сегодняшних рынках.

Получите этот бесплатный отчёт