5 способів отримати доступ до вашого домашнього капіталу

Існує безліч причин, чому ви можете захотіти позичити гроші під заставу власного житла. Це потенційно недорогий спосіб фінансування таких речей, як ремонт будинку, надзвичайні витрати, консолідація боргів та інше. Залежно від обсягу накопиченого капіталу, ви також можете мати доступ до більшої суми грошей, ніж при традиційному особистому кредиті.

Загалом існує п’ять способів отримати доступ до вашого житлового капіталу:

• кредит під заставу житла

• лінія кредиту під заставу житла (HELOC)

• рефінансування з виплатою готівкою

• зворотна іпотека

• інвестиція у житловий капітал

Найкращі іпотечні кредитори пропонують багато з цих варіантів. Ми розглянемо кожен із них, щоб допомогти вам визначити, який найкращий для вашої ситуації.

Що таке житловий капітал?

Житловий капітал — це просто різниця між ринковою вартістю вашого будинку та залишком за іпотекою. Наприклад, якщо ваш будинок оцінили в 400 000 доларів, а залишок за іпотекою становить 100 000 доларів, у вас є 300 000 доларів капіталу.

Варто зазначити, що вартість вашого будинку може наразі бути більшою (або меншою), ніж сума, яку ви спочатку взяли за іпотекою. Такі фактори, як ремонт будинку, стан ринку нерухомості, навіть зміни в навколишній зоні, можуть впливати на цінність вашого житла.

5 способів отримати доступ до вашого житлового капіталу

Існує кілька способів позичити гроші під заставу житла. Ось короткий огляд, як кожен з них працює.

Кредит під заставу житла

Так званий другий іпотечний кредит — це дуже схоже на стандартний особистий кредит із фіксованою ставкою. Після відкриття рахунку ви отримаєте одноразову суму грошей, яка буде зарахована на ваш банківський рахунок і яку ви можете використовувати на свій розсуд.

Ви будете внесені до плану платежів рівними щомісячними внесками до повного погашення кредиту, включно з відсотками.

Лінія кредиту під заставу житла (HELOC)

Лінія кредиту під заставу житла працює більше як кредитна картка. Замість одноразової суми, що зараховується на ваш рахунок при відкритті, вам надається доступ до обертальної лінії кредиту, яку ви можете використовувати, погашати і знову використовувати скільки завгодно разів.

HELOC має два етапи:

2. Період зняття: зазвичай триває кілька років, під час якого ви можете витрачати гроші.

3. Період погашення: після періоду зняття ви зобов’язані погасити будь-який залишковий борг — або одразу, або рівними щомісячними платежами. Термін погашення може тривати десятки років.

Унікальна особливість HELOC полягає в тому, що ви платите відсотки лише за ту суму грошей, яку фактично використовуєте. Іншими словами, якщо у вас ліміт кредиту 200 000 доларів, але баланс становить лише 5000 доларів, ви платите відсотки лише за цю суму. Відсоткові ставки за HELOC зазвичай змінювані.

Рефінансування з виплатою готівкою

Замість додавання додаткового платежу до вашої існуючої іпотеки, ви можете рефінансувати іпотеку на суму, що перевищує залишок за поточним кредитом, і отримати різницю готівкою. Наприклад, якщо ваш будинок коштує 400 000 доларів, а залишок за іпотекою — 100 000 доларів, ви можете рефінансувати іпотеку на 300 000 доларів. Це дасть вам 200 000 доларів у вигляді готівки, зарахованої на ваш рахунок. Це називається рефінансування з виплатою готівкою.

Після цього ви фактично погашаєте капітал, який позичили, протягом нового терміну іпотеки, наприклад, 30 років. Якщо ваш щомісячний платіж не зросте, це може бути хорошим способом позичити гроші без підвищення співвідношення боргу до доходу. Однак це може коштувати вам значних відсотків, якщо ви не погасите іпотеку раніше.

Зворотна іпотека

Збережена для homeowners пенсійного віку (від 55 до 62 років, залежно від типу кредиту), зворотна іпотека дозволяє вам позичати капітал, який ви повернете при продажу будинку. Це фактично зменшує ваш житловий капітал — тобто ви отримаєте менше грошей при продажу, оскільки кредит буде погашений з вашої прибуткової частки.

З зворотною іпотекою ви припиняєте щомісячні платежі за іпотекою. Банк позичає вам достатньо грошей, щоб погасити вашу іпотеку, і надає додаткові кошти у вигляді одноразової суми, щомісячних виплат або лінії кредиту.

Спільна інвестиція у житловий капітал / інвестиція у житловий капітал

У деяких випадках можливо позичити гроші під заставу житла без сплати відсотків.

Ось як це працює: фізична або юридична особа може інвестувати у вашу нерухомість, надаючи вам одноразову суму за певний відсоток майбутньої вартості вашого будинку, з очікуванням повернення в певний час. Ви можете витратити ці гроші на свій розсуд, але у визначений час (або якщо ви продасте будинок раніше) ви повернете їхню частку відповідно до поточної вартості вашого житла.

Плюси та мінуси доступу до вашого житлового капіталу

Плюси

• потенційно можна позичити більшу суму, ніж при стандартному особистому кредиті
• відсоткові ставки зазвичай нижчі, ніж у особистих кредитах
• багато варіантів кредитів на вибір

Мінуси

• додатковий платіж за кредитом поруч із поточним іпотечним платежем
• у разі несплати кредиту банк може забрати ваше житло
• витрати на оформлення можуть бути високими

Як обрати правильний варіант використання житлового капіталу для вашої ситуації

Кожен спосіб позичання під заставу житла має свої переваги. Задайте собі наступні питання, щоб звузити вибір і визначити найкращий варіант для ваших цілей.

Плануєте робити кілька великих покупок поступово?

У деяких випадках фінансування потрібно у кілька етапів. Наприклад, ті, хто робить ремонт у будинку, можуть почати з кухні, а потім перейти до вітальні.

У такій ситуації взяття стандартного одноразового кредиту під заставу житла може бути не найкращим рішення, оскільки ви платитимете відсотки за всю суму з перших днів. Лінія кредиту HELOC, ймовірно, буде більш доцільною, оскільки ви платитимете відсотки лише за використану частину.

Точно знаєте, скільки грошей вам потрібно?

Якщо у вас є одноразовий великий витратний план, стандартний кредит під заставу житла може бути найкращим варіантом. Він одразу зараховує велику суму на ваш рахунок і передбачає рівні щомісячні платежі, що допомагає планувати бюджет.

Чи значно знизилися ставки за іпотекою порівняно з часом, коли ви брали перший кредит?

Якщо сьогоднішні ставки за іпотекою більш ніж на один відсоток нижчі, ніж тоді, коли ви відкривали поточний кредит, можливо, варто розглянути рефінансування. Рефінансування з виплатою готівкою — ідеальний варіант для тих, хто потребує великої суми грошей для фінансування проекту.

Хотіли б ви зробити свій бюджет більш гнучким під час пенсійного періоду?

Можливо, у вас немає конкретного великого проекту, але ви живете на фіксованому доході, який важко контролювати. Це досить поширена ситуація у похилому віці.

Зворотна іпотека може бути саме тим рішенням, яке вам потрібно, оскільки ви зазвичай припиняєте платити іпотечні платежі і можете отримувати щомісячні виплати з вашого капіталу для покриття витрат. Знову ж, баланс кредиту з часом зростає і його потрібно буде погасити при продажу або успадкуванні будинку.

Вимоги для позичання під заставу житла

Вимоги для позичання під заставу житла у деяких аспектах схожі з вимогами до традиційного особистого кредиту. Наприклад:

• Кредитний профіль: кредити під заставу житла, лінії кредиту та рефінансування з виплатою готівкою вимагають хорошого кредитного рейтингу для отримання найкращих ставок. Це означає низьке використання кредитних ліній (експерти рекомендують 30% або менше), довгу історію своєчасних платежів і середній вік рахунків.

• Співвідношення боргу до доходу (DTI): ваш DTI — це відсоток вашого щомісячного доходу, що йде на мінімальні платежі за поточними боргами. Зазвичай кредитори віддають перевагу DTI 45% або менше.

• Дохід і зайнятість: без стабільного доходу, який банк вважає достатнім для повернення позики, отримати кредит буде важко. Також бажано мати кілька місяців стабільної роботи, щоб продемонструвати надійність доходу.

Крім того, потрібно мати мінімальний рівень капіталу — зазвичай від 15% до 20% у власності. Іншими словами, позичати можна лише тоді, коли у вас є достатній капітал.

Витрати на позичання під заставу житла

За винятком інвестицій у житловий капітал, при доступі до вашого житлового капіталу зазвичай стягуються витрати на оформлення. Деякі кредитори оголошують про звільнення від зборів, але зазвичай потрібно сплатити такі витрати:

• початковий внесок (оригінальна комісія)

• оцінка нерухомості

• пошук титулу

• підготовка документів

• нотаріальні послуги

Загалом витрати на оформлення становлять від 2% до 5% від загальної суми позики.

Альтернативи позичанню під заставу житла

Доступ до вашого житлового капіталу — не єдиний спосіб фінансування великої покупки або проекту. Нижче наведено кілька популярних альтернатив з їхніми перевагами:

• Особистий кредит: цей беззаставний кредит має менше обмежень, ніж кредит під заставу житла. Якщо ви не зможете платити, кредитор не забере ваше майно. Але суми позик зазвичай нижчі, ніж у кредитів під заставу. Ви отримуєте одноразову суму грошей і будете платити рівними щомісячними платежами до повного погашення.

• Особиста лінія кредиту: схожа на HELOC, ця кредитна лінія дає вам обертальний кредитний ліміт, який можна використовувати, витрачати і погашати у період зняття. Це також беззаставний кредит — банк не забере ваше майно у разі несплати.

• Кредитна картка: цей спосіб менш вигідний через високі відсоткові ставки. Однак деякі кредитки пропонують 0% на початковий період до року або майже двох. Якщо вдасться погасити баланс до закінчення безвідсоткового періоду, це може бути найдешевший спосіб фінансування.

Альтернативно, ви можете позичити гроші у близьких, щоб уникнути відсотків і формальних перевірок кредитної історії. Але обов’язково обговоріть очікування, щоб не пошкодити стосунки.

Висновок

Існує п’ять основних способів отримати доступ до вашого житлового капіталу: кредит під заставу житла, лінія кредиту під заставу житла, рефінансування з виплатою готівкою, зворотна іпотека та інвестиція у житловий капітал. Кожен із них має свої переваги залежно від ваших фінансових цілей.

Часті запитання

Які ризики використання вашого будинку як застави для отримання капіталу?

Коли ви використовуєте будинок як заставу, існує ризик втрати нерухомості у разі несплати кредиту. Банк може продати ваш будинок, щоб повернути свої гроші.

Як за допомогою кредиту під заставу житла перетворити капітал у готівку?

Цей спосіб реалізується шляхом отримання одноразової суми грошей, яка зараховується на ваш рахунок. Після оформлення кредиту банк перераховує всю суму одразу і ви зобов’язані платити рівними щомісячними платежами до повного погашення.

Який кредитний рейтинг і співвідношення боргу до доходу потрібно для позичання під заставу житла?

Залежно від кредитора, зазвичай потрібно мати кредитний рейтинг від 620 до 680. Також часто потрібно співвідношення боргу до доходу 45% або менше.

Як безпечно використовувати житловий капітал для консолідації високовідсоткових боргів за кредитками або особистими позиками?

Використання житлового капіталу для консолідації боргів — хороша ідея, але тільки якщо ви змінили свої звички витрат. Інакше ви можете опинитися у ще гіршому борговому становищі і втратити житло.

Чи можна отримати доступ до житлового капіталу, якщо ви володієте будинком лише кілька років і маєте обмежений капітал?

Так, ви можете отримати доступ до капіталу навіть за кілька років володіння. Однак більшість кредиторів вимагають зберігати від 15% до 20% капіталу у власності. Якщо у вас менше, позичати не можна.