2 REITs з економікою «Маффіозо», що дає до 5,2% доходу

Довірчі товариства нерухомості (REITs) зазвичай сяють, коли ставки процента тримаються на рівні. І цей верхній рівень ставок захищений, з причин, які ми коротко розглянемо незабаром.

Нетрансакційні REITs, зокрема, є переконливими тут. Вони — нудні орендодавці реальної економіки. (Зітхання? Обожнюю цю реакцію від звичайних інвесторів доходу!)

Орендодавці з нетрансакційними договорами володіють аптеками на вулиці, великими магазинами на людних перехрестях і складами та логістичними центрами, які ми проїжджаємо по шосе. Ці REITs сидять і збирають орендні чеки, тоді як орендарі самі оплачують свої витрати.

Отримуйте сповіщення про прибутки:

Зареєструватися

Ось як працює бізнес-модель:

2. REIT купує нерухомість і зводить (або оновлює) об’єкт для оренди.
3. Підписується нетрансакційний договір, за яким орендар платить за комунальні послуги (податки, страхування та обслуговування).
4. Орендодавець збирає орендну плату — і не потрапляє у ситуацію, коли потрібно писати чеки (або навіть відповідати на телефонні дзвінки), коли протікає дах!
5. REIT з нетрансакційними договорами формує портфель таких договорів, отримує дохід і переважно повертає більшу частину орендної плати у вигляді дивідендів.

Це модель «мафіозі» у сфері нерухомості. Клієнт оплачує витрати, REIT збирає — і ми отримуємо оплату.

Звісно, ми, обережні контрарианці, любимо потенційний приріст поряд із нашими виплатами. Сьогодні у REIT-світі створюється привабливий сценарій для зростання цін.

Коли ФРС знижує ставки, дивіденди, які платять REITs, стають дедалі привабливішими для інвесторів доходу. Грошові ринки вже не платять 5%. Так само багато облігаційних фондів. Але REITs платять…

І ставки, ймовірно, продовжать знижуватися через впровадження ШІ у всій економіці. Автоматизація обмежує зростання заробітної плати. Наприклад, підтримка клієнтів вже активно автоматизується. Наступним кроком стануть автоматизація бухгалтерії, відповідності та навіть юридичних робіт. М’якша інфляція дає ФРС можливість знижувати ставки більше, ніж очікує Уолл-стріт.

Це великий сприятливий фактор для платників дивідендів. І поки цей процес зниження ставок триває, популярність REITs зростатиме.

Цей вітер підштовхує вітрила W.P. Carey (WPC), REIT, що раніше вважався «собачим будинком», але ринок починає його пробачати. Наприкінці 2023 року керівництво зробило те, що ненавидять інвестори доходу: вони зменшили квартальний дивіденд до $0.86. Звичайні інвестори побачили слово — «скорочення» — і почали продавати.

Але ця новина пропустила справжній рух. WPC не справді зменшував виплати. Він позбувся найбільшого головного болю — офісної нерухомості.

WPC виділив 59 офісних об’єктів у окремий REIT — Net Lease Office Properties (NLOP). Акціонери отримали 1 акцію NLOP за кожні 15 акцій WPC. Чистий розрив, який ізолював офісний ризик і повернув WPC до основної діяльності — промислової, складської та необхідної роздрібної нерухомості з нетрансакційними договорами.

NLOP був креативним способом обійти медвежий ринок офісної нерухомості. Його не керували як акції з «вічним дивідендом». NLOP систематично пакував і продавав свої офісні активи, повертаючи готівку по мірі монетизації об’єктів.

За останні кілька місяців NLOP зробив саме так — оголосив спеціальні грошові виплати по $4.10, $5.10 і $6.75 за акцію (сплачено у грудні, січні та лютому). Це майже $16 за акцію NLOP за короткий період. За початковим співвідношенням розподілу, це близько долара за акцію WPC у реальних грошах, які ігнорували звичайні інвестори, засмучені «скороченням».

Чеки WPC за оренду не є статичними — понад 99% мають контрактне підвищення. Ці підвищення орендної плати — просто щорічне зростання, закладене у договори.

Тим часом, оригінальний WPC повертається до режиму зростання. У 2025 році він закрив рекордні інвестиції на суму 2,1 мільярда доларів із середньою доходністю близько 9,2%, коли починають діяти підвищення орендної плати. Це саме той спосіб підготувати REIT з нетрансакційною орендою до циклу зниження ставок: закріпити високі доходи сьогодні, а потім підвищити прибутковість за рахунок позик під нижчі ставки.

З рівнем заповненості 97% і портфелем без офісів WPC тихо працює, поки ринок ще застряг у 2023 році.

Деякі REITs з нетрансакційними договорами навіть платять щомісяця. Ви, мабуть, знаєте Realty Income (O), «Компанію щомісячних дивідендів». А ще, 4,2% Agree Realty (ADC) також платить щомісяця і має репутацію за більш гострий портфель високоякісних орендарів, новіші об’єкти та більш консервативний баланс, ніж Realty Income.

Портфель ADC сформований навколо інвестиційних компаній з високим кредитним рейтингом, необхідних для життя роздрібних мереж, таких як Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Вони — безрецесійні і, чесно кажучи, без Amazon. Люди все ще потребують продуктів, інструментів і «зроби сам» матеріалів, навіть коли економіка хитка.

Але таємна зброя Agree — це те, що більшість інвесторів не розуміє:

земельні договори. Земельний договір — це все ще договір оренди, але Agree володіє землею, а орендар — будівлею (і її обслуговуванням).

У багатьох випадках будівля також орендується з нетрансакційним договором — тобто орендар платить витрати — тож Agree просто збирає оренду за землю. Якщо хочете низьковартісний грошовий потік нерухомості, важко побити володінням високопрохідного «куточка землі», про яку дбає хтось інший.

Ця стратегія з землею швидко зростає. На кінець 2025 року земельні договори Agree зросли до приблизно 75 мільйонів доларів щорічного базового доходу, що становить понад 10% від річного базового доходу REIT.

Це суттєва безпека. Земля не піддається руйнуванню через електронну комерцію.

Agree також активно купує. У 2025 році вони придбали 305 роздрібних об’єктів з нетрансакційною орендою на суму близько 1,44 мільярда доларів, за середньозваженою капіталізаційною ставкою близько 7,2%, з середнім залишковим терміном оренди близько 11,5 років.

Керівництво планує інвестувати 1,5 мільярда доларів у 2026 році, продовжуючи свою гру «Монополія з нетрансакційною орендою». Agree накопичує довгі оренди та якісних орендарів, збільшуючи свої орендні чеки у більшу гру.

Ці два дивіденди, відповідно 5,2% і 4,2%, є скромними за нашими (високими) стандартами. Але загальна прибутковість приваблива. Доходність грошових ринків падає. Зі зниженням ставки з 5% до 3% у процесі зниження ставок ФРС, інвестори доходу виходять із готівки і повертаються до платників дивідендів. Саме тоді зростають ціни на нетрансакційні REITs.

Хоча мені подобається, що Agree платить щомісяця, його доходність 4,2% — це просто занизько, щоб кваліфікуватися як щомісячний дивідендний суперзірка. Я залишаю цю честь для акцій і фондів із річною доходністю 11% — як ці три.

Куди інвестувати $1000 прямо зараз?

Перш ніж зробити наступну угоду, вам варто це почути.

MarketBeat відстежує найкращих аналітиків Уолл-стріт і найкращі дослідження, які вони рекомендують своїм клієнтам щодня.

Наша команда визначила п’ять акцій, про які найкращі аналітики тихо шепочуть своїм клієнтам купити зараз, перш ніж широка аудиторія зрозуміє… і жодна з великих компаній у списку не була там.

Вони вважають, що ці п’ять акцій — це п’ять найкращих компаній для інвесторів, щоб купити зараз…

Дивіться П’ять Акцій Тут

7 акцій, які будуть чудовими у 2026 році

Відкрийте для себе наступну хвилю інвестиційних можливостей із нашим звітом, 7 Акцій, які будуть чудовими у 2026 році. Досліджуйте компанії, здатні повторити зростання, інновації та створення цінності технологічних гігантів, що домінують на сучасних ринках.

Отримайте цей безкоштовний звіт