Các khoản vỡ nợ trong chứng khoán thế chấp thương mại đang gia tăng. Dưới đây là những gì đang diễn ra

Một phiên bản của bài viết này lần đầu tiên xuất hiện trong bản tin CNBC Property Play cùng với Diana Olick. Property Play đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển dành cho nhà đầu tư bất động sản, từ cá nhân đến các nhà đầu tư mạo hiểm, quỹ tư nhân, văn phòng gia đình, nhà đầu tư tổ chức và các công ty đại chúng lớn. Đăng ký để nhận các bản tin trong tương lai, gửi trực tiếp đến hộp thư của bạn. Nợ quá hạn trong các chứng khoán thế chấp thương mại (CMBS) lại tăng trong tháng Một, tăng 17 điểm cơ bản so với tháng Mười Hai lên 7,47%, theo Trepp. Vào tháng Một năm 2025, tỷ lệ này là 6,56%. Số dư các khoản vay mới quá hạn trong tháng vừa qua gần đạt 5,4 tỷ USD, nhưng cùng kỳ, 2,6 tỷ USD các khoản vay quá hạn đã được khắc phục và 1,1 tỷ USD đã được thanh toán. Điều này để lại mức tăng ròng 1,6 tỷ USD trong các khoản vay quá hạn. Sự gia tăng này chủ yếu do lĩnh vực văn phòng gặp khó khăn, vốn có nhiều bất động sản gặp distress nhưng đang có dấu hiệu cải thiện về các yếu tố cơ bản. Tỷ lệ trống văn phòng cuối cùng cũng bắt đầu giảm lần đầu tiên kể từ năm 2019. Nợ quá hạn trong CMBS văn phòng tăng 103 điểm cơ bản từ tháng Mười Hai lên 12,34%, mức cao nhất mọi thời đại trên chỉ số của Trepp kể từ năm 2000. Mức cao trước đó là 11,6%, được thiết lập vào tháng Mười. Tuy nhiên, sự tăng tỷ lệ này chủ yếu do hai bất động sản lớn tại New York City: Worldwide Plaza (940 triệu USD) và One New York Plaza (835 triệu USD). Và trong khi tỷ lệ này rõ ràng là đáng lo ngại, thì những gì thực sự xảy ra với các khoản vay dường như ít nghiêm trọng hơn. “Nhiều khoản vay này gặp áp lực dòng tiền, nhưng chúng vẫn còn đủ gần để có thể duy trì dòng tiền có lợi nhuận, hoặc vẫn có lợi nhuận dòng tiền, vì vậy người vay có động lực cố gắng cứu vãn giao dịch và giữ một số tùy chọn lâu dài,” ông Stephen Buschbom, trưởng bộ phận nghiên cứu ứng dụng và phân tích của Trepp, nói. “Vì vậy, bạn thấy các người vay đóng góp một khoản vốn nhỏ để kéo dài thời hạn và hy vọng vào sự phục hồi của thị trường văn phòng, giữ vững vị thế vốn của họ.” Buschbom cho biết ông tin rằng năm nay sẽ là năm đỉnh điểm của tỷ lệ quá hạn trong lĩnh vực văn phòng, khoảng từ 12% đến 13%. Các tòa nhà văn phòng hạng A, là các tòa mới hoặc biểu tượng, đã bắt đầu có tỷ lệ lấp đầy cao hơn nhiều, đặc biệt ở các thành phố nơi AI thúc đẩy việc làm mới. Chuyển đổi các tòa nhà văn phòng sang nhà ở, đặc biệt ở New York City, cũng giúp giảm bớt phần nào khó khăn. “Không có chuyện ‘Ôi trời ơi, mọi thứ sụp đổ, hoặc điều này sẽ hoàn toàn thay đổi quan điểm của tôi về ngành.’ Đó là mức cao kỷ lục, nhưng câu chuyện cũ. Chúng ta đi từ đây như thế nào? Liệu chúng ta có tiếp tục tăng hay bắt đầu thấy một số tín hiệu tích cực?” Buschbom nói. Ông nhấn mạnh rằng phần lớn các khoản vay quá hạn trong lĩnh vực văn phòng là do hết hạn thanh toán, nghĩa là các khoản vay này vẫn đang được trả nhưng không thể tái cấp vốn khi hết hạn do môi trường lãi suất cao hơn. Người cho vay không muốn phát mãi, vì vậy trong một số trường hợp, người vay có thể bổ sung vốn mới vào khoản vay, không đủ để tái cấp vốn nhưng đủ để gia hạn thêm. “Chúng tôi thấy rất nhiều trường hợp như vậy. Không phải tất cả đều giống nhau. Mỗi trường hợp đều phụ thuộc vào từng tình huống,” ông nói thêm, chỉ ra rằng các khoản vay ngày nay khác xa so với những khoản vay trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008. “Việc thẩm định và thiết kế chứng khoán hóa hiện nay được kiểm soát chặt chẽ hơn, rủi ro thấp hơn nhiều. Và quan trọng nhất, hoạt động dịch vụ đã trở nên hiệu quả hơn rõ rệt. Các nhà dịch vụ đã trở nên nhanh chóng hơn rất nhiều trong việc xử lý các vấn đề,” Buschbom nói.