2 REITs với mô hình kinh tế “Mafioso” mang lại lợi suất lên đến 5,2%

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) thường tỏa sáng khi lãi suất được giữ ở mức thấp. Và mức đỉnh của lãi suất đó là an toàn, vì những lý do chúng ta sẽ xem xét ngay sau đây.

Thuê ròng REITs, đặc biệt, rất hấp dẫn ở đây. Chúng là những chủ nhà nhàm chán của nền kinh tế thực. (Ngáp? Yêu thích phản ứng đó từ các nhà đầu tư thu nhập bình thường!)

Các chủ nhà thuê ròng sở hữu các nhà thuốc gần đó, các nhà bán lẻ lớn tại các giao lộ đông đúc, và các kho hàng cùng trung tâm phân phối mà chúng ta đi qua trên đường cao tốc. Những REIT này lặng lẽ thu tiền thuê trong khi các khách thuê tự lo liệu mọi chi phí.

Nhận cảnh báo lợi nhuận:

Đăng ký

Đây là cách mô hình kinh doanh hoạt động:

2. REIT mua bất động sản và xây dựng (hoặc cải tạo) cơ sở để cho thuê.
3. Ký hợp đồng thuê ròng, trong đó khách thuê trả các hóa đơn của bất động sản (thuế, bảo hiểm và bảo trì).
4. Chủ nhà thu tiền thuê — và không bị kẹt viết séc (hoặc thậm chí nhận cuộc gọi) khi mái nhà bị rò rỉ!
5. REIT thuê ròng xây dựng danh mục các hợp đồng này, thu nhập và gửi phần lớn tiền thuê lại cho chúng ta dưới dạng cổ tức.

Đây là mô hình “bố già” của bất động sản. Khách hàng trả các chi phí, REIT thu và chúng ta nhận tiền.

Tất nhiên, những nhà đầu tư trái chiều cẩn trọng luôn yêu thích tiềm năng tăng giá bên cạnh các khoản thanh toán của mình. Hiện tại, chúng ta có một thiết lập hấp dẫn cho việc tăng giá trong thế giới REIT.

Khi Fed cắt giảm lãi suất, các cổ tức mà REIT trả trở nên ngày càng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thu nhập. Thị trường tiền tệ không còn trả 5% nữa. Nhiều quỹ trái phiếu cũng vậy. Nhưng REIT vẫn trả…

Và lãi suất có khả năng tiếp tục giảm do việc triển khai AI trên toàn bộ nền kinh tế. Tự động hóa đang hạn chế tăng trưởng tiền lương. Ví dụ, dịch vụ hỗ trợ khách hàng đang trên đường tự động hóa. Tiếp theo, chúng ta sẽ thấy việc ghi sổ kế toán, tuân thủ pháp luật và thậm chí công việc pháp lý ngày càng do máy móc xử lý. Lạm phát mềm hơn tạo điều kiện cho Fed cắt giảm nhiều hơn so với dự đoán của Phố Wall.

Đây là một lực đẩy lớn cho các nhà trả cổ tức. Và trong khi quá trình giảm lãi suất này diễn ra, các REIT sẽ ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Gió này đang đẩy mạnh W.P. Carey (WPC), một REIT kiểu “chó nhà” mà thị trường bắt đầu tha thứ. Vào cuối năm 2023, ban quản lý đã làm điều mà các nhà đầu tư thu nhập ghét nhất: họ đã điều chỉnh lại cổ tức hàng quý xuống còn 0,86 đô la. Các nhà đầu tư bình thường chỉ thấy một từ — “giảm” — và bán ra.

Nhưng tiêu đề đó đã bỏ lỡ bước đi thực sự. WPC không thực sự cắt giảm khoản thanh toán. Nó đang loại bỏ rắc rối lớn nhất của mình: rủi ro văn phòng.

WPC đã tách ra 59 bất động sản văn phòng thành một REIT riêng — Net Lease Office Properties (NLOP). Cổ đông nhận 1 cổ phiếu NLOP cho mỗi 15 cổ WPC. Một bước chia tách rõ ràng, đưa rủi ro văn phòng vào một mục riêng và đưa WPC trở lại với các lĩnh vực cốt lõi gồm nhà kho, nhà xưởng và các hợp đồng thuê ròng bán lẻ thiết yếu.

NLOP là một cách sáng tạo để vượt qua thị trường gấu trong lĩnh vực văn phòng. Nó không hoạt động như một cổ phiếu “trả cổ tức mãi mãi”. NLOP đóng gói và bán các tài sản văn phòng của mình một cách có hệ thống, gửi tiền mặt trở lại khi các bất động sản được chuyển đổi thành tiền.

Trong vài tháng gần đây, NLOP đã làm chính xác điều đó — công bố các khoản phân phối đặc biệt bằng tiền mặt là 4,10 đô la, 5,10 đô la và 6,75 đô la mỗi cổ (trả vào tháng 12, tháng 1 và tháng 2). Gần 16 đô la mỗi cổ NLOP trong một khoảng thời gian ngắn. Theo tỷ lệ tách ban đầu, đó là khoảng một đô la mỗi cổ WPC bằng tiền mặt thực mà các nhà đầu tư bình thường đã bỏ qua trong khi họ buồn bực về “giảm”.

Các khoản thanh toán thuê của WPC không cố định — hơn 99% trong số đó đi kèm với các mức tăng hợp đồng. Những mức tăng này đơn giản là các tăng giá thuê hàng năm đã được ký kết trong hợp đồng.

Trong khi đó, WPC gốc đã trở lại chế độ tăng trưởng. Năm 2025, nó đã hoàn tất khoản đầu tư kỷ lục 2,1 tỷ đô la với lợi suất trung bình ước tính 9,2% khi các mức tăng thuê bắt đầu có hiệu lực. Đó chính xác là cách để thiết lập một REIT thuê ròng cho chu kỳ cắt giảm lãi suất: khóa lợi suất cao ngày hôm nay, rồi nâng cao lợi nhuận bằng cách vay với lãi suất thấp hơn.

Với tỷ lệ lấp đầy 97% và danh mục không có văn phòng, WPC đang âm thầm phát triển trong khi thị trường vẫn còn dậm chân tại chỗ năm 2023.

Một số REIT thuê ròng còn trả cổ tức hàng tháng. Bạn có thể biết Realty Income (O), “Công ty Cổ phần Cổ tức Hàng tháng.” Thật vậy, Agree Realty (ADC) cũng trả cổ tức hàng tháng với tỷ lệ 4,2%, và nó nổi tiếng với danh mục khách thuê chất lượng cao, các bất động sản mới hơn và bảng cân đối kế toán thận trọng hơn Realty Income.

Danh mục của ADC chủ yếu gồm các nhà bán lẻ xếp hạng đầu, cần thiết như Walmart, Home Depot, Tractor Supply. Đây là những lĩnh vực chống suy thoái và, thành thật mà nói, chống Amazon. Mọi người vẫn cần mua thực phẩm, dụng cụ và vật tư “tự sửa chữa” ngay cả khi nền kinh tế gặp khó khăn.

Nhưng vũ khí bí mật của Agree là một điều mà hầu hết các nhà đầu tư không hiểu:

_đất thuê. _Một hợp đồng thuê đất vẫn là một hợp đồng thuê, nhưng Agree sở hữu đất và khách thuê sở hữu (và bảo trì) toà nhà.

Trong nhiều trường hợp, toà nhà cũng được thuê ròng — nghĩa là khách thuê trả các chi phí — vì vậy Agree chỉ thu tiền thuê trên mảnh đất đó. Nếu bạn muốn dòng tiền bất động sản ít rủi ro, khó có thể vượt qua việc sở hữu “đất” ở góc phố đông đúc trong khi người khác lo lắng về mái nhà.

Và chiến lược đất này đang phát triển nhanh chóng. Tính đến cuối năm 2025, các hợp đồng thuê đất của Agree đã tăng lên khoảng 75 triệu đô la tiền thuê cơ bản hàng năm, chiếm hơn 10% tổng tiền thuê cơ bản hàng năm của REIT.

Đây là một sự an toàn đáng kể. Đất không bị gián đoạn bởi thương mại điện tử.

Agree cũng đang mua bán tích cực. Năm 2025, họ đã mua 305 bất động sản bán lẻ thuê ròng với tổng giá trị khoảng 1,44 tỷ đô la, với tỷ lệ vốn hóa trung bình khoảng 7,2%, còn thời hạn thuê trung bình khoảng 11,5 năm.

Ban quản lý dự kiến sẽ đầu tư 1,5 tỷ đô la trong năm 2026, tiếp tục chiến lược “Chơi Monopoly thuê ròng.” Agree đang tích tụ các hợp đồng thuê dài hạn và khách thuê chất lượng, cộng dồn các khoản tiền thuê vào một bàn chơi lớn hơn.

Hai khoản cổ tức này, lần lượt là 5,2% và 4,2%, khá khiêm tốn theo tiêu chuẩn của chúng ta (cao ngất trời). Nhưng thiết lập lợi nhuận tổng thể rất hấp dẫn. Lợi suất thị trường tiền tệ đang giảm. Khi tiền mặt giảm từ 5% xuống còn khoảng 3% do Fed cắt giảm, các nhà đầu tư thu nhập đang rút khỏi tiền mặt và quay trở lại các cổ tức. Đó là lúc các REIT thuê ròng không chỉ trả mà còn tăng giá.

Mặc dù tôi thích việc Agree trả cổ tức hàng tháng, lợi suất 4,2% của nó quá thấp để đủ điều kiện trở thành siêu sao cổ tức hàng tháng. Tôi dành danh hiệu đó cho các cổ phiếu và quỹ trả lợi nhuận 11% hàng năm — như ba cổ phiếu này.