商業抵押貸款支持證券的違約率正在上升。以下是最新情況

這篇文章的版本最早出現在 CNBC Property Play 通訊，由 Diana Olick 撰寫。Property Play 涵蓋房地產投資者的新興與演變中的機會，範圍從個人投資者到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者以及大型上市公司。訂閱以便接收未來的內容，直接送達您的收件箱。根據 Trepp 的數據，商業抵押貸款支持證券（CMBS）的逾期率在一月再次上升，較十二月上升了17個基點，達到7.47%。2025年一月的逾期率為6.56%。上個月新逾期貸款的餘額總計剛好不到54億美元，但同期，26億美元的逾期貸款已經恢復正常，11億美元已償還完畢。這使得逾期貸款的淨增加額為16億美元。這一增長主要由困境中的辦公室部門推動，該部門擁有大量的困境資產待處理，但基本面正逐步改善。空置率終於自2019年以來首次下降。辦公室CMBS的逾期率從十二月上升了103個基點，達到12.34%，創下自2000年以來的Trepp指數新高。此前的最高點是10月的11.6%。然而，這一率的上升主要由兩個特大紐約市資產推動：Worldwide Plaza（9.4億美元）和One New York Plaza（8.35億美元）。儘管這個數字令人擔憂，但實際貸款的情況似乎沒那麼嚴重。Trepp的應用研究與分析主管Stephen Buschbom表示：「許多這些貸款面臨現金流壓力，但它們仍接近正現金流，或者已經是正現金流，因此借款人有動力試圖挽救交易，並為長期保留一些選擇權。」他補充說：「因此，借款人會投入少量的股權來延長期限，並寄望於辦公需求回升，從而挽救他們的股權位置。」 Buschbom認為，今年辦公室逾期率將達到高峰，約在12%到13%之間。較新的或標誌性的大樓（Class A）已經展現出更高的入住率，尤其是在人工智慧推動新就業的城市。辦公室轉為住宅用途，特別是在紐約市，也有助於緩解部分困境。 Buschbom說：「沒有那種‘天崩地裂’或‘這將徹底改變我對這個行業的看法’的情況。這是創紀錄的高點，但故事依然如故。我們接下來會怎麼走？會繼續上升，還是會開始出現一些正面跡象？」他指出，大多數逾期的辦公室貸款都是到期違約，這些貸款仍在償還中，但由於利率環境較高，無法再融資。貸款人不想進行止贖，因此在某些情況下，借款人可能會注入新股權，雖不足以再融資，但足以延長期限。 Buschbom補充說：「我們看到很多這樣的案例，並非一刀切，情況非常依賴個案。」他指出，今天的貸款與2008年金融危機時的貸款截然不同。「現在的承銷標準和證券化設計都更加嚴謹，風險也更低。而且，重要的是，服務管理變得越來越高效，服務商在解決問題方面變得快了很多。」