商业抵押贷款支持证券的违约率正在上升。事情的最新情况如下

这篇文章的一个版本最早出现在CNBC Property Play通讯中，由Diana Olick撰写。Property Play涵盖房地产投资者的新兴和不断发展的机会，从个人投资者到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司。注册即可直接收到未来的电子邮件版本。根据Trepp的数据，商业抵押贷款支持证券（CMBS）的违约率在一月再次上升，比十二月上升了17个基点，达到7.47%。2025年一月的违约率为6.56%。上月新出现违约的贷款余额总计不到54亿美元，但同期，26亿美元的违约贷款已恢复正常，11亿美元已偿还完毕。这使得违约贷款的净增加额为16亿美元。这一增长主要由困境中的办公楼行业推动，该行业有大量问题物业待处理，但基本面正在改善。空置率终于开始下降，这是自2019年以来的首次。办公类CMBS违约率从十二月上升了103个基点，达到12.34%，这是Trepp自2000年以来的最高纪录。此前的最高点是10月的11.6%。然而，尽管这一数字令人担忧，但实际贷款的情况似乎没有那么严重。“许多这些贷款面临现金流压力，但它们仍然接近现金流为正，或者已经是现金流为正，因此借款人有动力试图挽救交易，并为未来留有一些选择空间，”Trepp应用研究与分析负责人Stephen Buschbom表示。“因此，借款人会投入少量的股本，试图延长期限，并希望办公回归，挽救他们的股权位置。” Buschbom表示，他认为今年将是办公楼违约率达到峰值的一年，可能在12%到13%之间。Class A，即较新或标志性办公楼，已显示出更高的入住率，尤其是在人工智能推动新就业的城市中。办公楼改为住宅，特别是在纽约市，也在一定程度上缓解了部分困境。“没有‘天要塌下来’的担忧，也没有‘这会完全改变我对这个行业的看法’的情况。这是创纪录的高点，但还是老故事。我们接下来会怎么走？会继续上升，还是会开始出现一些积极的信号？” Buschbom说道。他指出，大多数违约的办公贷款都是到期违约，也就是说，这些贷款正在偿还中，但由于利率环境的变化，无法在到期时再融资。贷款人不想进行止赎，因此在某些情况下，借款人可能会注入新股本，虽然不足以再融资，但足以获得延期。“我们看到很多这样的情况。这不是一刀切的，情况因案而异，”他补充说，并指出今天的贷款与2008年金融危机时的贷款完全不同。“现在的承销和证券化设计更加严格，风险也更低。而且，重要的是，服务环节变得更加高效。现在，服务机构在解决问题方面变得快得多，” Buschbom说。