访问房屋净值的5种方式

有许多原因可能促使你想要借用房屋的净值。这是一种潜在的低成本融资方式，可以用于房屋维修、紧急支出、债务整合等多种用途。根据你所积累的净值金额，你可能还能获得比传统个人贷款更多的资金。

一般而言，获取房屋净值的方式有五种：

• 房屋净值贷款

• 房屋净值信用额度（HELOC）

• 现金提取再融资

• 逆按揭

• 房屋净值投资

优质的抵押贷款机构提供许多这些选择。我们将逐一介绍这些选项，帮助你决定哪一种最适合你的情况。

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什么是房屋净值？

房屋净值就是你房屋的价值减去未偿还的抵押贷款余额。例如，如果你的房屋估值为40万美元，而你还剩10万美元未还清，那么你的房屋净值为30万美元。

值得注意的是，你的房屋目前的价值可能高于（或低于）你最初借款的金额。房屋装修、房地产市场表现，甚至周边环境的变化都可能影响房屋的价值。

获取房屋净值的五种方式

借用房屋净值的方法有多种。以下是简要说明每种方式的工作原理。

房屋净值贷款

也称为第二抵押贷款，房屋净值贷款与标准的个人贷款非常相似，具有固定利率。开设账户后，你会一次性收到一笔资金存入你的银行账户，可以随意使用。

你将按等额月供偿还贷款，直至还清，利息包含在内。

房屋净值信用额度（HELOC）

房屋净值信用额度更像是一张信用卡。开设账户时，不会一次性存入一大笔钱，而是给予你一个循环信用额度，你可以随时使用、偿还和再次使用。

HELOC分为两个阶段：

1. 提款期： 通常持续数年，在此期间你可以支用资金。

2. 还款期： 提款期结束后，你必须偿还所有未还款项——可以一次性偿还，也可以按月等额偿还。还款期可能持续数十年。

HELOC的一个独特之处在于，你只需支付你实际使用金额的利息。换句话说，如果你的信用额度为20万美元，但余额只有5千美元，你只需支付5千美元的利息。HELOC的利率通常是浮动的。

现金提取再融资

不是在现有抵押贷款基础上增加额外还款，而是对抵押贷款进行再融资，金额超过当前贷款余额，从而提取额外资金。以前述例子为例，如果你的房屋价值为40万美元，尚欠10万美元，你可以将抵押贷款再融资为30万美元，从而获得20万美元的额外资金存入你的银行账户。这被称为现金提取再融资。

你将用新贷款的期限（可能是30年）逐步偿还借款的净值部分。如果你的月供不变，这是一种在不提高债务收入比的情况下借款的好方法。除非提前还清，否则最终会产生大量利息。

逆按揭

针对退休年龄的房主（年龄在55至62岁之间，具体取决于贷款类型），逆按揭允许你借用房屋净值，待出售房屋时偿还。这实际上会降低你的房屋净值——意味着你在出售时获得的资金会减少，因为贷款会从你的利润中偿还。

使用逆按揭后，你将停止每月支付抵押贷款。银行会借给你足够的钱偿还你的抵押贷款，并以一次性支付、每月支付或信用额度的形式提供额外现金。

共享权益/房屋净值投资

在某些情况下，可以在不支付任何利息的情况下借用房屋净值。

其工作原理是：个人或公司可以向你的房产投资，给予你一笔一次性资金，作为你房屋未来价值的一部分，预期在未来某个时间偿还。你可以随意使用这笔钱，但在约定的时间（或在你出售房屋之前）偿还他们的百分比，依据你房屋当前的价值。

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借用房屋净值的优缺点

优点

• 可能借到比标准个人贷款更高的金额
• 利率通常低于个人贷款
• 有多种贷款选择

缺点

• 除了现有抵押贷款外，还需额外还款
• 如果违约，银行可能会收回你的房屋
• 关闭费用可能较高

如何为你的情况选择合适的房屋净值方案

每种借用房屋净值的方法都有其优势。请问自己以下问题，以缩小最适合你目标的选项范围。

你打算逐步进行多次大额购买吗？

在某些情况下，你所需的融资会分阶段进行。例如，装修房屋的人可能先装修厨房，然后再装修客厅。

在这种情况下，采用标准的一次性房屋净值贷款可能不太合适，因为你会从第一天起对全部装修资金支付利息。HELOC可能更合适，因为你不会对未使用的部分支付利息。

你确切知道自己需要多少钱吗？

如果你有一次性即将发生的支出需要覆盖，标准的房屋净值贷款可能是最佳选择。它会一次性将一大笔资金存入你的账户，提供可预测的月供，便于预算。

目前的抵押贷款利率比你首次贷款时低很多吗？

如果今天的抵押贷款利率比你最初贷款时低一个百分点以上，可能是再融资的好时机。现金提取再融资特别适合需要一大笔资金用于项目的人。

你想在退休期间放宽预算吗？

也许你没有具体的大额计划，而是靠固定收入生活，觉得难以应付。这在晚年是很常见的情况。

逆按揭可能正是你需要的解决方案，因为你通常会停止支付抵押贷款，并可以选择每月从净值中领取款项以补贴开支。同样，贷款余额会随着时间增长，待房屋出售或继承时偿还。

借用房屋净值的条件

借用房屋净值的条件在某些方面与传统个人贷款类似。例如：

• 信用状况： 房屋净值贷款、信用额度和现金提取再融资都需要良好的信用评分，以获得最佳利率。这意味着低信用利用率（专家建议30%或以下）、良好的按时还款记录和较长的账户平均年龄。

• 债务收入比（DTI）： 你的DTI是每月收入中用于偿还最低还款额的比例。贷款机构通常偏好DTI在45%或以下。

• 收入和就业： 如果没有足够的收入，银行会觉得你难以偿还贷款，申请会很困难。最好有几个月稳定的就业记录，以证明你的收入可靠。

你还需要一定的房屋净值才能借款。根据不同的贷款机构，通常要求你始终保持房屋净值的15%到20%。换句话说，如果你的房屋净值不足10%，可能无法借款。

借用房屋净值相关的费用

除房屋净值投资外，获取房屋净值通常会涉及一些结算费用。部分贷款机构会宣传免除部分费用，但你通常需要支付以下费用：

• 贷款发起费

• 评估费

• 所有权搜索费

• 文件准备费

• 公证费

结算费用通常占贷款总额的2%到5%。

借用房屋净值的替代方案

在需要资金用于大额购买或持续项目时，借用房屋净值并非唯一选择。以下是一些其他常见的方案及其优点：

• 个人贷款： 这是一种无担保贷款，条件比房屋净值贷款宽松。如果你无法按时还款，贷款机构不会收回你的房产。但潜在借款额度通常低于房屋净值贷款。你会一次性收到一笔存入银行账户的资金，并按月等额偿还本金和利息。

• 个人信用额度： 类似于HELOC，提供循环信用额度，你可以在提款期内支用，偿还后再次使用。这也是无担保贷款——如果违约，银行不会收回你的房产。

• 信用卡： 由于通常高的年利率，这种方式用于大额支出并不明智。但某些信用卡在开卡后提供一年或近两年的0%利率优惠。如果你能在免息期结束前还清余额，这可能是最便宜的融资方式。

另外，你也可以向亲友借款，避免利息和正式信用审查。但务必坦诚沟通，明确双方的期望，以免影响关系。

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总结

借用房屋净值的五种常见方式包括：房屋净值贷款、房屋净值信用额度、现金提取再融资、逆按揭和房屋净值投资。根据你的财务目标，每种方式都有其独特的优势。

常见问题

使用房屋作为抵押借用净值存在哪些风险？

使用房屋作为抵押意味着如果违约，你可能会失去房产。银行可以出售你的房屋以弥补损失。

如何通过房屋净值贷款将净值变成一笔一次性现金？

房屋净值贷款的方式是一次性将一笔现金存入你的银行账户。贷款时，银行会一次性存入资金，并让你按月偿还，直到还清。

通常需要什么样的信用评分和债务收入比才能借用房屋净值？

根据贷款机构的不同，你可能需要620到680的信用评分，债务收入比通常在45%或以下。

如何安全地利用房屋净值合并高利率信用卡或个人贷款债务？

利用房屋净值合并高利率债务是个好主意，但前提是你的消费习惯已经改变。如果没有改变，未来可能会陷入更严重的债务，甚至失去房屋。

如果只拥有房屋几年，且净值有限，还能借用房屋净值吗？

即使只拥有房屋几年，也可以借用房屋净值。但大多数贷款机构要求你始终保持房屋净值的15%到20%。如果低于这个比例，可能无法借款。

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