2只“黑手党”经济学的房地产投资信托基金，收益高达5.2%

房地产投资信托基金（REITs）在利率受到限制时往往表现出色。而且，这一利率上限是_安全_的，原因我们稍后会进行回顾。

特别是_净租_ REITs，在这里具有吸引力。它们是实体经济中无聊的房东。（打哈欠？_喜欢_这种来自普通收入投资者的反应！）

净租房东拥有街上的药店、繁忙交叉口的大型零售商，以及我们在高速公路上经过的仓库和配送中心。这些REITs坐享租金收入，而租户_自己支付_运营费用。

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以下是业务模型的运作方式：

2. REIT购买物业，并建造（或翻新）设施以出租。
3. 签订净租协议，租户支付物业账单（税费、保险和维护）。
4. 房东收取租金——当屋顶漏水时，不会被卡在写支票（甚至接电话）上！
5. 净租REIT建立这些租约的组合，收取收入，并将大部分租金作为股息返还给我们。

这就是“黑手党”式的房地产模式。客户支付费用，REIT收取——我们获得报酬。

当然，我们这些谨慎的逆向投资者除了关注分红外，还喜欢_上涨空间_。今天，REIT市场的价格升值空间非常有吸引力。

随着美联储降息，REITs支付的股息对收入投资者变得越来越有吸引力。货币市场的利率不再是5%。许多债券基金也不是。但REITs仍在支付…

而且，由于人工智能在经济中的推广，利率可能会_持续_下降。自动化限制了工资增长。例如，客户支持正逐步实现自动化。接下来，我们将看到簿记、合规甚至法律工作越来越多由机器处理。通胀放缓为美联储提供了比华尔街预期更大的降息空间。

这对股息支付者来说是一个巨大有利因素。在这个低利率过程持续进行时，REITs将变得越来越受欢迎。

这股潮流正推动**W.P. Carey（WPC）**的股价上涨，这只被市场逐渐原谅的“狗屋”REIT。在2023年底，管理层做了一件收入投资者最讨厌的事：将季度股息重设为0.86美元。普通投资者看到“削减”二字，便纷纷卖出。

但这个标题忽略了真正的变化。WPC并没有_真正_削减派息，而是将其最大的问题——办公物业暴露——剥离出去。

WPC将59处办公物业分拆成一个独立的REIT——Net Lease Office Properties（NLOP）。股东每持有15股WPC，即获赠1股NLOP。这一干净的拆分将办公风险单独划出，让WPC回归其核心——工业、仓库和必需零售的净租。

NLOP是一种巧妙的方式，来应对办公空间的熊市。它不像“永久股息”那样运营，而是有条不紊地打包出售办公资产，随着资产变现返还现金。

在过去几个月，NLOP正是如此——宣布特别现金分红，分别为每股4.10美元、5.10美元和6.75美元（分别在12月、1月和2月支付）。在短短时间内，这相当于每股近16美元的现金。按照原始拆分比例，这大约是每股WPC一美元的实际现金，而普通投资者在抱怨“削减”时却忽略了这一点。

WPC的租金支票并非静态——超过99%的租金都包含合同内的增长。这些租金递增只是合同中每年的租金上涨。

与此同时，原始 WPC已进入增长模式。到2025年，它完成了创纪录的21亿美元投资，预计平均收益率为9.2%，随着租金递增的启动。这正是为降息周期布局净租REIT的方式：今天锁定高收益，然后通过低利率借款提升回报。

WPC的入住率达97%，且资产组合中没有办公物业，正悄然发展，而市场仍停留在2023年的预期。

一些净租REIT甚至按月支付股息。你可能知道Realty Income（O），“每月股息公司”。实际上，4.2%的堡垒**Agree Realty（ADC）**也按月支付，并以其高品质租户、更现代的物业和比Realty Income更保守的资产负债表而闻名。

ADC的资产组合主要由投资级、必需品零售商构成，如沃尔玛、家得宝、Tractor Supply。这些公司抗衰退，坦率地说，也抗亚马逊。即使经济动荡，人们仍然需要食品、五金和“自己动手”用品。

但Agree的秘密武器是大多数投资者不了解的：

_地面租赁。_地面租赁仍然是租赁合同，但Agree拥有土地，租户拥有（并维护）建筑物。

在许多情况下，建筑物也是净租——意味着租户支付所有费用——因此Agree只收取土地的租金。如果你想要低 drama 的房地产现金流，拥有繁忙街角的“土地”而由别人担心屋顶，是个不错的选择。

这种土地策略增长迅速。截至2025年底，Agree的地面租赁年化基础租金已达7500万美元，占REIT年化基础租金的10%以上。

这提供了重要的安全保障。土地不会被电子商务破坏。

Agree也在积极收购。2025年，他们以约14.4亿美元的价格收购了305个零售净租物业，平均资本化率约为7.2%，剩余租期约11.5年。

管理层预计2026年将投资15亿美元，继续“净租大富翁”的游戏。Agree在堆叠长租和优质租户，将租金收入逐步扩大成更大的“棋盘”。

这两只股息，分别为5.2%和4.2%，在我们的（高尚的）标准下算是温和的。但整体回报潜力非常吸引。货币市场收益率在下降。随着美联储降息，现金利率从5%滑向3%，收入投资者正从现金中撤出，重新投入股息支付者。这时，净租REIT不仅会支付，还往往会_上涨_。

虽然我喜欢Agree按月支付，但其4.2%的收益率实在_太低_，不足以成为_每月股息明星_。我只为那些年化11%的股票和基金保留这个荣誉——比如这三只。