2026年2月12日当前抵押贷款利率报告：利率略有下降

根据抵押贷款数据公司Optimal Blue提供的最新数据显示，美国30年固定利率符合标准的抵押贷款平均利率为6.038%。较前一日的报告下降了大约5个基点，较一周前则下降了大约6个基点。继续阅读，比较各种常规和政府支持抵押贷款类型的平均利率，看看利率是上涨还是下降。

当前抵押贷款利率数据：

30年常规贷款

30年巨额贷款

30年FHA贷款

30年VA贷款

30年USDA贷款

15年常规贷款

请注意，《财富》在2024年2月11日审查了Optimal Blue的最新可用数据，数据反映的是截至2月10日锁定的房贷。

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今天市场上的抵押贷款利率发生了什么？

如果你觉得30年抵押贷款利率似乎一直徘徊在7%的边缘，那个印象并不算错。许多观察市场的人都预期在2024年底美联储开始降低联邦基金利率时，利率会下降，但这个希望没有实现。在2024年9月联储会议之前曾短暂下降，但之后利率迅速上升。

实际上，根据Freddie Mac的数据，到2025年1月，30年固定利率抵押贷款的平均利率首次突破7%，这是自去年五月以来的首次。这远高于2021年1月的历史最低平均水平2.65%，当时政府仍在试图刺激经济，防止疫情引发的衰退。

除非发生另一场灾难，专家一致认为我们一生中都不会看到2%到3%的抵押贷款利率。而且，随着特朗普总统推行关税和驱逐政策，一些分析师早就担心劳动力市场会收紧，通胀可能重新升温。在这样的背景下，美国购房者一直面临较高的抵押贷款利率——不过一些人通过与开发商谈判利率买断等方式，使购房变得更实惠。

从2025年8月底到10月，购房者得到了些许缓解，抵押贷款利率明显下降，接近6%——针对30年符合标准的固定贷款——在9月的联储会议之前。那次会议上，联储将联邦基金利率下调了0.25个百分点，10月再次下调同样的幅度，12月又进行了第三次降息。

虽然联邦基金利率和抵押贷款利率并非总是同步变动，但市场通常会提前对央行的预期行动做出反应。

如何获得最优的抵押贷款利率

虽然经济状况不由你控制，但你的财务状况作为申请人也会极大影响你能获得的最低利率。为此，建议你做到以下几点：

• 确保你的信用状况良好。 获取常规抵押贷款的最低信用评分通常为620（FHA贷款可能只需580，甚至低至500分，且首付10%即可）。但如果你希望获得较低的利率，可能会节省数万甚至数十万美元的利息，你的信用分数应更高。例如，Blue Water Mortgage指出，至少740分的信用评分被认为是顶级水平。

• 保持低的债务收入比（DTI）。 你可以通过用每月债务还款额除以每月总收入，再乘以100，计算你的DTI。例如，一个月收入3000美元，月债务750美元，DTI为25%。申请抵押贷款时，通常建议DTI在36%或以下，但最高也可能获批43%的DTI。

• 提前获得多家贷款机构的预审批。 你可以尝试联系大型银行、地方信用合作社和线上贷款机构，比较不同的报价。此外，与多家机构的贷款官建立联系，有助于你了解自己在贷款方面的需求，以及哪个机构最适合你。比较利率时，要确保方式一致——如果某个估算依赖于你购买抵押贷款折扣点，而另一个没有，务必理解购买点会产生前期成本。

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抵押贷款利率历史走势图

关于高抵押贷款利率的讨论，一个重要的背景是，近期接近7%的利率感觉很高，是因为我们还记得不久前2%到3%的低利率。这些低利率是在政府几乎采取空前措施试图防止经济衰退、应对全球疫情时实现的。

但在更常规的经济条件下，专家们一致认为，我们不太可能再次看到如此低的利率。而且，从历史上看，7%左右的利率并不异常高。

以圣路易斯联储（FRED）追踪Freddie Mac数据的30年固定利率抵押贷款平均值为例。从1970年代到1990年代，这一水平基本是常态，尤其是在1980年代初出现了大幅飙升。实际上，1981年9月、10月和11月的抵押贷款利率都曾超过18%。

不过，这段历史背景对于那些可能想要换房但被锁定在低利率的房主来说，帮助不大。当前市场中，这种“低利率锁定”现象被称为“黄金手铐”。

影响抵押贷款利率的因素

美国经济状况很可能是影响抵押贷款利率的最大因素。如果贷款机构担心通胀，他们可能会提高利率以保护未来收益。国家债务也是一个重要因素。当政府需要借入大量资金以支付开支时，利率可能会因此上升。

住房贷款的需求也起着重要作用。如果消费者需求不高，贷款机构可能会降低利率以吸引借款人；反之，如果需求旺盛，利率可能会提高以弥补处理更多贷款的成本。

联邦储备委员会（美联储）的行动也至关重要。美联储可以通过调整联邦基金利率和管理资产负债表来影响抵押贷款利率。

关于联邦基金利率，媒体报道较多。当美联储加息或降息时，抵押贷款利率通常会跟随变动。但要注意，美联储并不直接设定抵押贷款利率，它们并不总是与联邦基金利率同步变动。

美联储还通过其资产负债表影响长期金融产品的利率。在经济下行时，央行可以购买抵押贷款支持证券（MBS）等资产，向经济注入资金。

但直到最近，美联储一直在缩减资产负债表，让资产到期而不再购买新资产。这通常会推高利率。不过，截止2025年12月，美联储已结束了这一“量化紧缩”政策。

为什么比较抵押贷款利率很重要

比较不同类型贷款的利率，以及与不同贷款机构多方比价，都是获得最适合你情况的抵押贷款的重要步骤。

如果你的信用状况非常好，选择常规抵押贷款可能是最优选择。但如果你的信用分低于600，FHA贷款可能会为你提供常规贷款无法实现的机会。

在与不同银行、信用合作社和线上贷款机构比较时，实际支付金额可能会有明显差异。Freddie Mac的研究显示，在高利率市场中，购房者如果向多家贷款机构申请，可能每年节省600到1200美元的利息。