5 cách để truy cập vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn

Có rất nhiều lý do tại sao bạn có thể muốn vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của mình. Đó là một cách tiềm năng có chi phí thấp để tài trợ cho các việc như sửa chữa nhà, chi phí khẩn cấp, hợp nhất nợ và nhiều hơn nữa. Tùy thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn đã tích lũy, bạn cũng có thể tiếp cận được nhiều tiền hơn so với khoản vay cá nhân truyền thống.

Nói chung, có năm cách để tiếp cận vốn chủ sở hữu của ngôi nhà:

• Vay vốn chủ sở hữu nhà

• Line tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC)

• Tái cấp vốn rút tiền mặt

• Thế chấp ngược

• Đầu tư vốn chủ sở hữu nhà

Các nhà cho vay thế chấp tốt nhất cung cấp nhiều lựa chọn này. Chúng tôi sẽ xem xét từng lựa chọn để giúp bạn quyết định cái nào phù hợp nhất với tình hình của bạn.

Vốn chủ sở hữu nhà là gì?

Vốn chủ sở hữu nhà đơn giản là giá trị của ngôi nhà của bạn trừ đi số dư còn lại của khoản thế chấp của bạn. Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn được định giá 400.000 đô la và bạn còn nợ 100.000 đô la trên khoản thế chấp, bạn đã có 300.000 đô la vốn chủ sở hữu.

Cần lưu ý rằng giá trị ngôi nhà của bạn có thể hiện tại cao hơn (hoặc thấp hơn) so với số tiền bạn ban đầu vay thế chấp. Những yếu tố như sửa chữa nhà, hiệu suất thị trường nhà ở, thậm chí các thay đổi quanh khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà của bạn.

5 cách để tiếp cận vốn chủ sở hữu của ngôi nhà

Có nhiều cách để vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn. Dưới đây là một giải thích ngắn gọn về cách hoạt động của từng phương pháp.

Vay vốn chủ sở hữu nhà

Còn gọi là thế chấp thứ hai, vay vốn chủ sở hữu nhà tương tự như một khoản vay cá nhân tiêu chuẩn với lãi suất cố định. Khi mở tài khoản, bạn sẽ nhận được một khoản tiền lớn gửi vào tài khoản ngân hàng của mình để sử dụng theo ý muốn.

Bạn sẽ tham gia vào một kế hoạch thanh toán gồm các khoản trả đều hàng tháng cho đến khi khoản vay được trả hết, bao gồm cả lãi.

Line tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC)

Line tín dụng vốn chủ sở hữu nhà hoạt động giống như thẻ tín dụng. Thay vì nhận một khoản tiền lớn gửi vào tài khoản ngân hàng khi mở tài khoản, bạn sẽ được cấp quyền truy cập vào một dòng tín dụng xoay vòng mà bạn có thể sử dụng, trả lại và sử dụng lại nhiều lần.

HELOC được chia thành hai giai đoạn:

2. Giai đoạn rút tiền: Thường kéo dài vài năm, đây là thời gian bạn có thể tiêu dùng.

3. Giai đoạn trả nợ: Sau giai đoạn rút tiền, bạn sẽ phải trả lại bất kỳ khoản nợ nào còn lại—hoặc tất cả cùng một lúc hoặc theo các khoản trả đều hàng tháng. Giai đoạn trả nợ có thể kéo dài hàng thập kỷ.

Một điểm đặc biệt của HELOC là bạn chỉ trả lãi cho số tiền bạn thực sự sử dụng. Nói cách khác, nếu bạn có hạn mức tín dụng 200.000 đô la nhưng chỉ còn nợ 5.000 đô la, bạn chỉ trả lãi trên 5.000 đô la. Lãi suất của HELOC thường là biến đổi.

Tái cấp vốn rút tiền mặt

Thay vì thêm một khoản thanh toán nữa vào khoản thế chấp hiện tại của bạn, bạn có thể tái cấp vốn khoản thế chấp của mình để vay nhiều hơn số dư hiện tại—và rút ra số tiền thừa. Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn trị giá 400.000 đô la và bạn còn nợ 100.000 đô la, bạn có thể tái cấp vốn khoản vay thế chấp của mình với số tiền 300.000 đô la. Điều này sẽ giúp bạn rút ra 200.000 đô la tiền thừa gửi vào tài khoản ngân hàng. Đây gọi là tái cấp vốn rút tiền mặt.

Sau đó, bạn sẽ trả lại vốn chủ sở hữu đã vay theo kỳ hạn mới của khoản thế chấp, có thể là 30 năm. Nếu khoản thanh toán hàng tháng của bạn không tăng, đây có thể là một cách tốt để vay tiền mà không làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn. Tuy nhiên, cuối cùng bạn có thể phải trả một khoản lãi rất lớn trừ khi bạn trả hết khoản vay sớm.

Thế chấp ngược

Dành cho các chủ nhà về hưu (từ 55 tuổi đến 62 tuổi tùy theo loại khoản vay), thế chấp ngược cho phép bạn vay vốn chủ sở hữu mà bạn sẽ trả lại khi bán nhà. Điều này làm giảm vốn chủ sở hữu của bạn—nghĩa là bạn sẽ nhận được ít tiền hơn khi bán, vì khoản vay sẽ được trả từ lợi nhuận của bạn.

Với thế chấp ngược, bạn sẽ ngừng thanh toán khoản thế chấp hàng tháng. Ngân hàng cho vay đủ tiền để trả hết khoản thế chấp của bạn, và cung cấp thêm tiền mặt dưới dạng một khoản tiền lớn, thanh toán hàng tháng hoặc line tín dụng.

Đầu tư vốn chủ sở hữu / đầu tư nhà

Trong một số trường hợp, bạn có thể vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà mà không phải trả lãi.

Cách hoạt động như sau: Một cá nhân hoặc công ty có thể đầu tư vào tài sản của bạn bằng cách cung cấp cho bạn một khoản tiền lớn cho một phần trăm giá trị tương lai của ngôi nhà của bạn, với kỳ vọng sẽ được hoàn trả vào một thời điểm cụ thể. Bạn có thể tiêu dùng số tiền đó theo ý muốn, nhưng vào thời điểm đã thỏa thuận (hoặc nếu bạn bán nhà trước đó), bạn sẽ trả lại phần trăm của họ dựa trên giá trị hiện tại của ngôi nhà.

Ưu và nhược điểm của việc tiếp cận vốn chủ sở hữu của ngôi nhà

Ưu điểm

• Có thể vay số tiền lớn hơn so với vay cá nhân thông thường
• Lãi suất thường thấp hơn so với vay cá nhân
• Có nhiều lựa chọn vay để lựa chọn

Nhược điểm

• Phải trả thêm khoản vay cùng với khoản thế chấp hiện tại
• Nếu bạn vỡ nợ, ngân hàng có thể lấy lại nhà của bạn
• Phí đóng cửa có thể rất cao

Cách chọn phương án phù hợp với tình hình của bạn

Mỗi phương pháp vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà đều có những lợi thế riêng. Hãy tự hỏi bản thân các câu hỏi sau để thu hẹp lựa chọn phù hợp nhất với mục tiêu của bạn.

Bạn có dự định thực hiện nhiều khoản mua lớn theo từng giai đoạn không?

Trong một số trường hợp, khoản tài chính bạn cần sẽ đến theo từng giai đoạn. Ví dụ, những người sửa chữa nhà có thể làm việc trong nhà bếp trước rồi mới đến phòng khách.

Trong trường hợp này, việc vay vốn chủ sở hữu nhà theo dạng khoản vay lớn một lần có thể không phù hợp nhất, vì bạn sẽ phải trả lãi trên toàn bộ số tiền sửa chữa từ ngày đầu tiên. HELOC có thể phù hợp hơn vì bạn sẽ không phải trả lãi trên phần không sử dụng của số tiền vay.

Bạn đã biết chính xác số tiền bạn cần chưa?

Nếu bạn có một khoản chi phí lớn sắp tới cần chi trả một lần, khoản vay vốn chủ sở hữu nhà tiêu chuẩn có thể là lựa chọn tốt nhất. Nó cung cấp một khoản tiền lớn gửi vào tài khoản của bạn ngay lập tức, giúp bạn có các khoản thanh toán hàng tháng dự đoán được để dễ dàng lập ngân sách.

Lãi suất vay thế chấp hiện nay có thấp hơn nhiều so với khi bạn vay lần đầu không?

Nếu lãi suất vay thế chấp hiện tại thấp hơn hơn 1 điểm phần trăm so với khi bạn mở khoản vay hiện tại, có thể là thời điểm tốt để tái cấp vốn. Tái cấp vốn rút tiền mặt là giải pháp lý tưởng cho những ai cần một khoản tiền lớn để thực hiện dự án.

Bạn có muốn linh hoạt hơn về ngân sách trong những năm nghỉ hưu không?

Có thể bạn không có dự án lớn cụ thể nào nhưng lại sống dựa vào thu nhập cố định khó quản lý. Đây là tình huống khá phổ biến khi về già.

Thế chấp ngược có thể là giải pháp phù hợp, vì bạn sẽ ngừng thanh toán khoản thế chấp và có thể chọn nhận các khoản thanh toán hàng tháng từ vốn chủ sở hữu để hỗ trợ chi tiêu. Tuy nhiên, số dư khoản vay sẽ tăng theo thời gian và sẽ cần được trả khi bán nhà hoặc thừa kế.

Yêu cầu để vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà

Các yêu cầu vay vốn chủ sở hữu nhà về cơ bản tương tự như vay cá nhân truyền thống. Ví dụ:

• Hồ sơ tín dụng: Các khoản vay vốn chủ sở hữu, line tín dụng và tái cấp vốn rút tiền mặt đều yêu cầu điểm tín dụng tốt để đạt lãi suất tốt nhất. Điều này có nghĩa là tỷ lệ sử dụng tín dụng thấp (chuyên gia khuyên dưới 30%), lịch sử thanh toán đúng hạn lâu dài và tuổi trung bình của các tài khoản dài.

• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): DTI của bạn là tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn dành để thanh toán tối thiểu các khoản nợ hiện tại. Các nhà cho vay thường thích DTI dưới 45%.

• Thu nhập và việc làm: Bạn sẽ gặp khó khăn trong việc vay bất kỳ loại khoản vay nào nếu không có thu nhập mà ngân hàng xem là đủ để trả nợ. Ngoài ra, tốt nhất là có vài tháng việc làm ổn định để chứng minh thu nhập của bạn là đáng tin cậy.

Bạn cũng cần có một khoản vốn chủ sở hữu tối thiểu trước khi có thể vay. Tùy theo nhà cho vay, bạn thường phải giữ từ 15% đến 20% vốn chủ sở hữu trong nhà mọi lúc. Nói cách khác, nếu bạn chỉ mới tích lũy 10% vốn chủ sở hữu, khả năng vay của bạn sẽ bị hạn chế.

Phí liên quan đến vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà

Trong tất cả các trường hợp trừ đầu tư vốn chủ sở hữu nhà, đều có phí đóng cửa liên quan đến việc tiếp cận vốn chủ sở hữu của bạn. Một số nhà cho vay quảng cáo miễn phí phí, nhưng bạn có thể mong đợi phải trả các khoản như:

• Phí mở khoản vay

• Phí thẩm định giá

• Phí tìm kiếm tiêu đề

• Phí chuẩn bị hồ sơ

• Phí công chứng

Phí đóng cửa thường chiếm từ 2% đến 5% tổng giá trị khoản vay của bạn.

Các lựa chọn thay thế vay từ vốn chủ sở hữu của ngôi nhà

Tiếp cận vốn chủ sở hữu của ngôi nhà không phải là lựa chọn duy nhất khi bạn cần tài trợ cho một khoản mua lớn hoặc dự án dài hạn. Dưới đây là một số lựa chọn phổ biến khác cùng với lợi ích của chúng:

• Vay cá nhân: Khoản vay không thế chấp này có ít điều kiện hơn so với vay vốn chủ sở hữu nhà. Nếu bạn không thể thanh toán, ngân hàng sẽ không lấy đi tài sản của bạn. Tuy nhiên, hạn mức vay thường thấp hơn so với vay vốn chủ sở hữu nhà. Bạn sẽ nhận được một khoản tiền lớn gửi vào tài khoản ngân hàng và tham gia vào các khoản thanh toán đều hàng tháng cho đến khi khoản vay gốc và lãi được trả hết.

• Line tín dụng cá nhân: Tương tự như HELOC, line tín dụng cá nhân cung cấp hạn mức tín dụng xoay vòng mà bạn có thể tiêu dùng trong giai đoạn rút tiền và trả lại trong giai đoạn trả nợ. Đây cũng là khoản vay không thế chấp—nghĩa là ngân hàng sẽ không lấy đi tài sản của bạn nếu bạn vỡ nợ.

• Thẻ tín dụng: Đây thường là phương pháp ít khôn ngoan hơn để tài trợ cho một khoản mua lớn do lãi suất cao thường đi kèm. Tuy nhiên, một số thẻ tín dụng có ưu đãi lãi suất 0% trong vòng một năm hoặc gần hai năm khi mở tài khoản. Nếu bạn trả hết số dư trước khi thời gian miễn lãi kết thúc, đây có thể là cách rẻ nhất để tài trợ chi phí của bạn.

Ngoài ra, bạn có thể vay tiền từ người thân để tránh phát sinh lãi và kiểm tra tín dụng chính thức. Nhưng hãy chắc chắn có cuộc trò chuyện thẳng thắn về kỳ vọng để tránh làm tổn hại mối quan hệ.

Kết luận

Có năm cách phổ biến để tiếp cận vốn chủ sở hữu của ngôi nhà: vay vốn chủ sở hữu nhà, line tín dụng vốn chủ sở hữu nhà, tái cấp vốn rút tiền mặt, thế chấp ngược và đầu tư vốn chủ sở hữu nhà. Mỗi phương pháp có những ưu điểm riêng phù hợp với các mục tiêu tài chính của bạn.

Các câu hỏi thường gặp

Rủi ro khi sử dụng nhà của bạn làm tài sản thế chấp khi vay vốn chủ sở hữu là gì?

Khi bạn dùng nhà của mình làm tài sản thế chấp, bạn có nguy cơ mất nhà nếu vỡ nợ. Ngân hàng có thể bán nhà của bạn để thu hồi khoản lỗ.

Làm thế nào để dùng vay vốn chủ sở hữu nhà để biến vốn thành một khoản tiền mặt lớn?

Cách thực hiện là với khoản tiền mặt lớn gửi vào tài khoản ngân hàng của bạn. Khi vay, ngân hàng sẽ gửi toàn bộ số tiền vào tài khoản của bạn cùng với các khoản thanh toán hàng tháng cho đến khi trả hết khoản vay.

Điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập bạn cần để vay dựa trên vốn chủ sở hữu của nhà là gì?

Tùy nhà cho vay, bạn có thể cần điểm tín dụng từ 620 đến 680 để tiếp cận vốn. Bạn cũng thường cần tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) dưới 45%.

Làm thế nào để an toàn sử dụng vốn chủ sở hữu để hợp nhất nợ thẻ tín dụng hoặc khoản vay cá nhân có lãi suất cao?

Sử dụng vốn chủ sở hữu để hợp nhất nợ lãi cao có thể là ý tưởng tốt. Nhưng để làm điều đó an toàn, bạn cần chắc chắn rằng thói quen chi tiêu của mình đã thay đổi. Nếu không, bạn có thể rơi vào nợ nần tồi tệ hơn trong tương lai—và thậm chí mất nhà.

Bạn có thể tiếp cận vốn chủ sở hữu nếu chỉ mới sở hữu nhà vài năm và có ít vốn chủ sở hữu không?

Bạn vẫn có thể tiếp cận vốn chủ sở hữu ngay cả khi mới sở hữu nhà vài năm. Tuy nhiên, hầu hết nhà cho vay yêu cầu bạn giữ từ 15% đến 20% vốn chủ sở hữu trong nhà mọi lúc. Nếu bạn có ít hơn mức đó, khả năng vay của bạn sẽ bị hạn chế.

Tham gia chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune vào ngày 19–20 tháng 5 năm 2026 tại Atlanta. Kỷ nguyên mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu—và sách lược cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.