Báo cáo lãi suất vay thế chấp refi hiện tại ngày 12 tháng 2 năm 2026

Tỷ lệ tái cấp vốn trung bình hiện tại cho khoản vay mua nhà cố định 30 năm là 6,17%, theo dữ liệu từ thị trường bất động sản phổ biến Zillow. Nếu bạn là chủ nhà hy vọng tái cấp vốn khoản vay để có lãi suất thấp hơn hoặc có thể để khai thác giá trị nhà, hãy đọc tiếp để xem các mức lãi suất trung bình cho các loại và kỳ hạn vay khác nhau. Bạn cũng có thể xem báo cáo ngày hôm trước tại đây.

Dữ liệu về tỷ lệ tái cấp vốn hiện tại

Các khoản vay thế chấp thông thường

Các khoản vay jumbo

Các khoản vay FHA

Các khoản vay VA

Lưu ý rằng Fortune đã xem xét dữ liệu Zillow mới nhất tính đến ngày 11 tháng 2.

Cách thức hoạt động của việc tái cấp vốn vay mua nhà

Tóm gọn lại, tái cấp vốn vay mua nhà liên quan đến việc thanh toán khoản vay hiện tại của bạn bằng một khoản vay mới. Quá trình này yêu cầu đáp ứng các tiêu chí của nhà cho vay như trong bất kỳ khoản vay nào—bao gồm hồ sơ tín dụng, xác minh thu nhập và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI).

Quy trình đăng ký có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn một chút do một lần truy vấn tín dụng cứng, và cũng có rủi ro bị từ chối nếu bạn không đáp ứng các yêu cầu của nhà cho vay.

Điều gì đang diễn ra với lãi suất vay mua nhà trên thị trường hiện nay?

Một số nhà quan sát đã hy vọng rằng lãi suất vay mua nhà có thể giảm sau khi Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất quỹ liên bang vào cuối năm 2024. Nhưng trong thời gian dài, lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm vẫn duy trì gần 7% trên toàn quốc.

Lãi suất vay mua nhà vẫn còn cao đáng kể so với mức thấp trong thời kỳ đại dịch, khoảng 2% đến 3%. Tính đến quý III năm 2024, theo Redfin, có 82,8% chủ nhà có khoản vay mua nhà có lãi suất dưới 6%. Điều này có nghĩa là nhiều người Mỹ đang chịu ảnh hưởng của hiệu ứng khóa lãi suất, không thể di chuyển hoặc tái cấp vốn vì họ đang giữ lãi suất một lần trong đời.

Tuy nhiên, một số tín hiệu giảm đã xuất hiện vào cuối tháng 8 và đầu tháng 9 năm 2025 và tiếp tục vào tháng 10. Lãi suất vay mua nhà có xu hướng giảm rõ rệt, trung bình gần 6% cho các khoản vay cố định 30 năm so với gần một năm trước. Điều này chủ yếu liên quan đến thị trường dự đoán Fed sẽ cắt giảm lãi suất quỹ liên bang khi họ họp ngày 16-17 tháng 9.

Ngân hàng trung ương đã thực hiện điều này, giảm lãi suất chuẩn của mình xuống 0,25 điểm phần trăm vào tháng 9, và tiếp tục cắt giảm thêm 0,25 điểm phần trăm vào tháng 10. Tại cuộc họp đầu tháng 12, Fed đã chọn cắt giảm lần thứ ba với cùng mức giảm đó.

Xem Báo Cáo Tỷ Lệ Hàng Ngày của Chúng Tôi

• Khám phá các mức lãi suất tiết kiệm sinh lợi cao nhất, lên tới 5% cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá các mức lãi suất CD cao nhất, lên tới 4,18% cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá các mức lãi suất vay cá nhân tốt nhất cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá lãi suất vay mua nhà hiện tại cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá báo cáo lãi suất vay ARM hiện tại cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá vàng hiện tại cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá bạc hiện tại cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.
• Khám phá giá platinum hiện tại cho ngày 11 tháng 2 năm 2026.

Khi nào có thể hợp lý để tái cấp vốn khoản vay mua nhà của bạn

Việc tái cấp vốn đi kèm với chi phí ban đầu, vì vậy điều quan trọng là cân nhắc khi nào là thời điểm có lợi. Một nguyên tắc bạn thường nghe là nên tái cấp vốn nếu bạn có thể đảm bảo lãi suất thấp hơn ít nhất một điểm phần trăm so với lãi suất hiện tại của bạn. Ví dụ, nếu bạn vay với lãi suất 7% và lãi suất đã giảm, tái cấp vốn ở mức 6% có thể là quyết định thông minh về lâu dài để tiết kiệm.

Bạn cũng có thể tái cấp vốn để khai thác giá trị nhà của mình thông qua khoản vay rút tiền (cash-out refinance), thường yêu cầu bạn đã tích lũy ít nhất 20% giá trị nhà.

Tái cấp vốn cũng có thể hữu ích nếu bạn muốn thay đổi kỳ hạn vay hoặc chuyển đổi loại vay, chẳng hạn như chuyển từ khoản vay FHA sang khoản vay thông thường để loại bỏ yêu cầu bảo hiểm thế chấp suốt đời của FHA (MIP), hoặc từ vay có lãi suất điều chỉnh sang vay cố định để tránh khả năng tăng lãi suất.

Ngoài ra, tái cấp vốn có thể có lợi nếu bạn muốn điều chỉnh kỳ hạn vay. Ví dụ, chuyển từ vay 15 năm sang vay 30 năm có thể giúp giảm khoản thanh toán hàng tháng, phù hợp hơn nếu tình hình tài chính của bạn đã thay đổi.

Chi phí để tái cấp vốn khoản vay mua nhà

Việc tái cấp vốn liên quan đến các khoản phí đóng, thường dao động từ 2% đến 6% tổng số tiền vay. Với khoản vay 300.000 USD, chi phí có thể từ 6.000 đến 18.000 USD. Một số khoản phí phổ biến bao gồm:

• Phí mở khoản vay của nhà cho vay.
• Phí định giá nhà.
• Phí tra cứu và bảo hiểm tiêu đề.
• Phí đăng ký khoản vay.
• Phí khảo sát.
• Phí luật sư (nếu cần theo quy định của bang bạn).
• Phí ghi nhận.
• Phí phạt trả trước (nếu có trong điều khoản khoản vay hiện tại).

Các loại khoản vay tái cấp vốn khác nhau

Có nhiều loại khoản vay tái cấp vốn, và loại phù hợp nhất với bạn sẽ phụ thuộc vào mục đích của bạn và loại khoản vay hiện tại. Dưới đây là một số loại phổ biến:

• Tái cấp vốn theo lãi suất và kỳ hạn: Đây có lẽ là loại phổ biến nhất, giúp bạn có cơ hội giảm lãi suất hoặc thay đổi kỳ hạn vay. Tuy nhiên, nếu bạn chọn rút ngắn kỳ hạn vay, mặc dù thường đi kèm lãi suất thấp hơn và tiết kiệm lãi suất lâu dài, bạn sẽ phải trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.

• Tái cấp vốn rút tiền: Với loại này, bạn có thể khai thác giá trị nhà bằng cách thanh toán hết khoản vay hiện tại và nhận khoản vay mới lớn hơn. Số tiền chênh lệch sẽ được rút ra dưới dạng tiền mặt. Số tiền này có thể dùng để cải tạo nhà, hợp nhất các khoản nợ lãi cao, hoặc các mục tiêu tài chính khác.

• Tái cấp vốn không mất phí đóng: Nên tiếp cận loại này với sự hoài nghi hợp lý. Với loại này, nhà cho vay sẽ chi trả các khoản phí đóng thay bạn, đổi lại họ sẽ tính lãi suất cao hơn. Nếu bạn không có tiền mặt để trả phí đóng và có thể hưởng lợi từ việc tái cấp vốn, đây có thể là lựa chọn đáng xem xét.

• Tái cấp vốn đơn giản (Streamline): Dành cho các khách hàng vay FHA, VA và USDA hiện tại, loại này thường yêu cầu ít giấy tờ hơn và quy trình đăng ký, phê duyệt đơn giản hơn.

Tái cấp vốn với nhà cho vay cũ so với nhà cho vay mới

Bạn không bắt buộc phải tái cấp vốn với nhà cho vay ban đầu của mình. Việc so sánh có thể giúp bạn tìm được lãi suất và dịch vụ tốt hơn.

Tuy nhiên, một số nhà cho vay có thể có các ưu đãi như miễn phí phí đóng để giữ khách hàng. Vì vậy, bạn nên kiểm tra kỹ với nhà cho vay hiện tại trước khi quyết định.

Ngoài ra, nếu khoản vay của bạn đã được mua lại bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, bạn có thể đủ điều kiện tham gia các chương trình như Refi Now và Refi Possible.

Tham gia Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune vào ngày 19–20 tháng 5 năm 2026 tại Atlanta. Kỷ nguyên mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu—và sách lược cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền, năng lượng cao này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.