Báo cáo lãi suất thế chấp hiện tại ngày 12 tháng 2 năm 2026: Lãi suất giảm nhẹ

Mức lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ là 6,038%, theo dữ liệu từ công ty dữ liệu thế chấp Optimal Blue. Mức này giảm khoảng 5 điểm cơ bản so với báo cáo ngày hôm trước, và giảm khoảng 6 điểm cơ bản so với một tuần trước đó. Đọc tiếp để so sánh mức lãi suất trung bình của các loại thế chấp thông thường và được chính phủ bảo trợ khác nhau và xem liệu lãi suất đã tăng hay giảm.

Dữ liệu lãi suất thế chấp hiện tại:

30 năm thế chấp thông thường

30 năm jumbo

30 năm FHA

30 năm VA

30 năm USDA

15 năm thế chấp thông thường

Lưu ý rằng Fortune đã xem xét dữ liệu mới nhất của Optimal Blue vào ngày 11 tháng 2, với các số liệu phản ánh các khoản vay mua nhà đã khóa ngày 10 tháng 2.

Bạn có vốn sở hữu muốn khai thác?

Nếu bạn đã trả bớt phần lớn khoản vay thế chấp của mình, một hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà có thể là nguồn tài chính cho các khoản chi tiêu từ cải tạo nhà đến các trường hợp khẩn cấp. Xem các nhà cho vay HELOC tốt nhất năm 2026.

Thị trường ngày nay diễn biến thế nào về lãi suất thế chấp?

Nếu bạn nghĩ rằng lãi suất thế chấp 30 năm đã đứng gần mức 7% trong một thời gian dài, thì cảm nhận đó không quá xa thực tế. Nhiều người theo dõi thị trường dự đoán lãi suất sẽ giảm khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu giảm lãi suất quỹ liên bang vào cuối năm 2024, nhưng hy vọng đó đã không thành hiện thực. Có một đợt giảm ngắn trước cuộc họp của Fed vào tháng 9 năm 2024, nhưng sau đó lãi suất nhanh chóng tăng trở lại.

Thực tế, vào tháng 1 năm 2025, mức trung bình lãi suất cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã vượt qua 7% lần đầu tiên kể từ tháng 5 năm ngoái, theo số liệu của Freddie Mac. Mức này cao hơn đáng kể so với mức thấp trung bình lịch sử là 2,65% vào tháng 1 năm 2021, khi chính phủ vẫn cố gắng thúc đẩy nền kinh tế và ngăn chặn suy thoái do đại dịch gây ra.

Ngoại trừ một thảm họa khác xảy ra, các chuyên gia đồng ý rằng chúng ta sẽ không thấy lãi suất thế chấp trong khoảng 2% đến 3% trong đời mình. Và, với chính sách của Tổng thống Donald Trump về các biện pháp như thuế quan và trục xuất, một số nhà phân tích đã lâu lo ngại rằng thị trường lao động có thể thắt chặt và lạm phát có thể bùng phát trở lại. Trong bối cảnh đó, người mua nhà tại Mỹ đã phải đối mặt với lãi suất cao trong một thời gian—mặc dù một số đã tìm cách làm cho việc mua nhà trở nên hợp lý hơn, chẳng hạn như đàm phán giảm lãi suất với nhà xây dựng khi mua nhà mới xây.

Những người muốn mua nhà đã nhận được một số sự nhẹ nhõm bắt đầu từ cuối tháng 8 và đầu tháng 9 năm 2025, và tiếp tục đến tháng 10. Lãi suất vay mua nhà có xu hướng giảm rõ rệt, gần hơn mức 6%—cho các khoản vay thế chấp cố định 30 năm phù hợp—trước cuộc họp của Fed vào tháng 9. Trong cuộc họp đó, Fed đã cắt giảm lãi suất quỹ liên bang 0,25 điểm phần trăm, và cũng cắt giảm tương tự trong cuộc họp tháng 10, cùng một lần nữa vào tháng 12.

Mặc dù lãi suất quỹ liên bang và lãi suất vay mua nhà không luôn di chuyển cùng nhau 100%, nhưng thường thị trường sẽ điều chỉnh trước các hành động dự kiến của ngân hàng trung ương.

Cách để có được lãi suất vay mua nhà tốt nhất có thể

Trong khi điều kiện kinh tế ngoài tầm kiểm soát của bạn, hồ sơ tài chính của bạn cũng ảnh hưởng lớn đến mức lãi suất bạn có thể nhận được. Với suy nghĩ đó, hãy cố gắng thực hiện các điều sau:

• Đảm bảo điểm tín dụng của bạn ở trạng thái xuất sắc. Điểm tín dụng tối thiểu để đủ điều kiện vay thế chấp thông thường thường là 620 (đối với các khoản vay FHA, bạn có thể đủ điều kiện với điểm tín dụng 580 hoặc thấp hơn, thậm chí 500 kèm theo khoản đặt cọc 10%). Nhưng nếu bạn muốn có lãi suất thấp có thể tiết kiệm được năm hoặc sáu chữ số lãi suất trong suốt thời gian vay, bạn sẽ cần điểm tín dụng cao hơn nhiều. Ví dụ, ngân hàng Blue Water Mortgage cho biết điểm tín dụng ít nhất 740 được xem là hạng cao nhất.

• Giữ tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn thấp. Bạn có thể tính DTI bằng cách chia tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn cho tổng thu nhập hàng tháng trước thuế, rồi nhân với 100. Ví dụ, người có thu nhập 3.000 USD/tháng và trả nợ 750 USD/tháng có DTI là 25%. Thông thường, khi xin vay thế chấp, tốt nhất là DTI dưới 36%, mặc dù bạn vẫn có thể được chấp thuận với DTI lên đến 43%.

• Làm hồ sơ sơ bộ với nhiều nhà cho vay. Bạn có thể thử kết hợp các ngân hàng lớn, các tổ chức tín dụng địa phương, và các nhà cho vay trực tuyến để so sánh các đề nghị. Thêm vào đó, việc kết nối với các nhân viên cho vay tại nhiều tổ chức khác nhau sẽ giúp bạn đánh giá xem bạn cần gì ở một nhà cho vay và nhà cho vay nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn. Chỉ cần lưu ý khi so sánh lãi suất, hãy làm theo cách so sánh công bằng—nếu một ước tính dựa trên việc bạn mua điểm giảm lãi suất và một ước tính không, thì cần hiểu rõ rằng có chi phí ban đầu để mua điểm giảm lãi.

Xem Báo cáo Lãi suất Hàng ngày của chúng tôi

• Khám phá các mức lãi suất tiết kiệm cao nhất, lên tới 5% vào ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá các mức lãi suất CD cao nhất, lên tới 4,18% vào ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá các mức lãi suất vay cá nhân tốt nhất ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá báo cáo lãi suất vay mua nhà mới nhất ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá báo cáo lãi suất ARM hiện tại ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá giá vàng hiện tại ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá giá bạc hiện tại ngày 11 tháng 2 năm 2026.

• Khám phá giá bạch kim hiện tại ngày 11 tháng 2 năm 2026.

Biểu đồ lịch sử lãi suất vay mua nhà

Một phần quan trọng của bối cảnh liên quan đến lãi suất vay mua nhà cao là mức lãi suất gần 7% cảm thấy cao vì còn nhớ rõ các mức lãi suất trong khoảng 2% đến 3% trước đó không lâu. Những mức này từng khả thi khi chính phủ thực hiện các hành động chưa từng có để ngăn chặn suy thoái khi đất nước chống chọi với đại dịch toàn cầu.

Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế điển hình hơn, các chuyên gia đồng ý rằng chúng ta khó có thể thấy lãi suất thấp đến mức đó một lần nữa. Và theo lịch sử, mức lãi suất quanh 7% không phải là cao bất thường.

Hãy xem biểu đồ của Fed St. Louis (FRED) theo dõi dữ liệu của Freddie Mac về trung bình lãi suất vay cố định 30 năm. Từ thập niên 1970 đến 1990, các mức lãi suất này gần như là tiêu chuẩn, với đỉnh điểm vào đầu những năm 1980. Thực tế, vào tháng 9, 10 và 11 năm 1981, lãi suất vay mua nhà đều trên 18%.

Tuy nhiên, bối cảnh lịch sử đó không phải là sự an ủi lớn cho các chủ nhà muốn chuyển nhà nhưng bị khóa chặt với lãi suất thấp chưa từng có trong đời. Những tình huống như vậy khá phổ biến trong thị trường hiện tại, khiến các chủ nhà giữ nguyên nhà vì lãi suất thấp trong thời kỳ đại dịch gọi là “còng vàng”.

Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà

Tình hình kinh tế Mỹ có thể là yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà. Nếu các nhà cho vay lo lắng về lạm phát, họ có thể tăng lãi suất để bảo vệ lợi nhuận tương lai. Và nợ quốc gia cũng là một yếu tố lớn. Khi chính phủ phải vay lớn để chi tiêu, điều đó có thể đẩy lãi suất lên cao hơn.

Nhu cầu vay mua nhà cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu không nhiều người tiêu dùng tìm kiếm khoản vay, các nhà cho vay có thể giảm lãi suất để thu hút người vay. Nhưng nếu nhu cầu cao, họ có thể tăng lãi để bù đắp chi phí xử lý nhiều khoản vay hơn.

Hành động của Cục Dự trữ Liên bang cũng rất quan trọng. Ngân hàng trung ương có thể ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà bằng cách điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang và quản lý bảng cân đối của mình.

Yếu tố đầu tiên, lãi suất quỹ liên bang, nhận được nhiều sự chú ý trong truyền thông. Khi Fed tăng hoặc giảm lãi suất này, lãi suất vay mua nhà thường cũng theo đó. Nhưng cần nhớ rằng, Fed không trực tiếp đặt lãi suất vay mua nhà, và chúng không luôn di chuyển cùng nhau hoàn hảo.

Fed cũng tác động đến lãi suất các sản phẩm tài chính dài hạn như vay mua nhà thông qua bảng cân đối của mình. Trong các thời kỳ suy thoái kinh tế, ngân hàng trung ương có thể mua các tài sản như chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) để bơm tiền vào nền kinh tế.

Nhưng cho đến gần đây, Fed đã giảm quy mô bảng cân đối của mình, để các tài sản đáo hạn mà không mua thêm mới. Điều này thường đẩy lãi suất lên cao. Tuy nhiên, chính sách này—gọi là thắt chặt định lượng—đã chấm dứt từ tháng 12 năm 2025.

Tại sao việc so sánh lãi suất vay mua nhà lại quan trọng

So sánh lãi suất các loại khoản vay khác nhau và mua sắm với các nhà cho vay khác nhau đều là bước quan trọng để có được khoản vay phù hợp nhất với tình hình của bạn.

Nếu điểm tín dụng của bạn rất tốt, chọn vay thế chấp thông thường có thể là lựa chọn tốt nhất. Nhưng nếu điểm của bạn dưới 600, khoản vay FHA có thể giúp bạn có cơ hội mà khoản vay thông thường không thể.

Khi so sánh các ngân hàng, tổ chức tín dụng, và nhà cho vay trực tuyến, điều này có thể tạo ra sự khác biệt rõ rệt về số tiền bạn phải trả. Nghiên cứu của Freddie Mac cho thấy trong thị trường lãi suất cao, người mua nhà có thể tiết kiệm từ 600 đến 1.200 USD mỗi năm nếu họ nộp hồ sơ vay với nhiều nhà cho vay thế chấp khác nhau.

**Tham gia cùng chúng tôi tại Hội nghị Đổi mới Nơi làm việc Fortune **19–20 tháng 5, 2026, tại Atlanta. Thời đại mới của đổi mới nơi làm việc đã bắt đầu—và quy tắc cũ đang được viết lại. Tại sự kiện độc quyền này, các nhà lãnh đạo sáng tạo nhất thế giới sẽ tụ họp để khám phá cách AI, nhân loại và chiến lược hội tụ để định hình lại, một lần nữa, tương lai của công việc. Đăng ký ngay.